C’est une obligation légale : un contrat de bail commercial doit intégrer une clause spécifique à la révision du loyer. Et si la révision triennale s’applique par défaut, vous pouvez négocier avec le bailleur une clause conventionnelle pour définir les modalités d’indexation du loyer. C’est ce qu’on appelle la clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation.
Vous vous apprêtez à signer un contrat ? Vous souhaitez pouvoir envisager une révision annuelle du loyer, et le voir évoluer en cours de bail commercial ? Voici pourquoi et comment bien gérer l’indexation annuelle de votre loyer !
Comment fonctionne la révision d’un loyer de bail commercial ?
Dans le cadre d’un bail commercial, votre loyer en cours peut être révisé de trois façons : à chaque échéance triennale, à l’aide d’une clause-recette ou moyennant une clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation.
La révision triennale s’applique par défaut, mais vous pouvez aussi négocier une clause d’échelle mobile avec le bailleur. Celle-ci permettra de fixer librement la périodicité de révision du loyer, bien souvent annuelle. À l’échéance prévue, le loyer est alors révisé selon un indice de référence.
La clause-recette permet de faire varier le montant du loyer selon le chiffre d’affaires généré par l’activité commerciale du locataire.
À savoir
La loi Pinel, qui a réformé les baux commerciaux, limite la hausse annuelle des loyers à 10 % par rapport à l’année précédente pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Clause indexation : quel indice de référence ?
L’indice de référence pris en compte pour réviser le montant du loyer dépend des activités que vous exercez.
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique si vous exercez une activité de commerce ou d’artisanat.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’applique si vous exercez d’autres activités.
Si vous avez signé un bail commercial avant le 1er septembre 2014, vous pouvez également être concerné par l’indice du coût de la construction (ICC). Jusqu’à cette date, il pouvait servir de base à la réévaluation du loyer, à condition que cela soit précisé dans la clause d’indexation. Depuis la loi Pinel, l’ICC ne s’applique plus aux baux commerciaux.
À savoir : Le SMIC, le niveau général des prix et les monnaies étrangères (notamment l’USD) ne peuvent être utilisés comme indices de référence.
Chaque trimestre, L’ILC et l’ILAT sont publiés par l’INSEE. Dans le cas où un indice est supprimé, l’INSEE indique toujours celui qui vient à s’y substituer. Selon les conditions prévues par la clause d'indexation du contrat de bail, l’indexation annuelle du loyer est automatique : ainsi, le loyer est ajusté à chaque période annuelle, sauf clause contraire du bail, en tenant compte du nouvel indice. Cela permet d’éviter, notamment, la renonciation du bailleur à s’en prévaloir ou la réalisation d’une demande judiciaire.
Qu’est-ce que la révision du loyer indexé ?
Si la variation de votre loyer est de plus de 25 % par rapport au loyer initial, l’une des deux parties peut faire une demande de révision judiciaire de la valeur locative du loyer. Toute demande de ce type doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Le juge fixera alors le montant du loyer.
Dans le cas d’un renouvellement de bail commercial, vous devez utiliser le loyer précédemment révisé comme référence.
Comment est calculée l’indexation annuelle du loyer ?
Dès lors que le bail commercial intègre une clause d’indexation annuelle, la formule utilisée pour réviser le loyer est la suivante :
Loyer indexé = loyer x (indice de comparaison / indice de base)
Clause d’échelle mobile : exemple de révision du loyer
M. Martin, artisan, a conclu un bail commercial le 1er janvier 2018.
- Le montant du loyer initial était de 1 000 €.
- Au 1er janvier 2018, l’ILC était de 111,87.
- Au 1er janvier 2019, l’ILC était de 114,64.
En appliquant la formule de calcul précitée, on obtient :
Loyer indexé = 1 000 € x (114,64 /111,87) = 1024,76 € au 1er janvier 2019
Ainsi, la clause d’échelle mobile permet d’appliquer une indexation annuelle et automatique des loyers. Elle peut être avantageuse pour le bailleur, mais aussi pour vous : le montant du loyer suit l’indice de référence en cours et, chaque année, peut donc être revu à la hausse ou la baisse. À condition que la clause d’indexation soit rédigée avec précision !
Pour être valable, la périodicité de révision des loyers doit être mentionnée dans le contrat de bail, de même que l’indice de référence à considérer. Si cette clause est mal rédigée, elle peut être réputée non-écrite... Vous envisagez la conclusion d’un bail commercial ?
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