Covid-19 : locataires redevables des loyers pendant la fermeture de leurs locaux commerciaux

Covid-19 : locataires redevables des loyers pendant la fermeture de leurs locaux commerciaux

Pendant la crise sanitaire, de nombreux locaux commerciaux ont été interdits au public. Certains commerçants locataires ont ainsi cessé de payer leurs loyers. Cela a engendré de nombreux litiges, les bailleurs réclamant pour leur part le règlement des loyers.

Dans ce contexte, les locataires ont avancé différents arguments juridiques pour justifier leur refus de payer. L’interdiction de recevoir du public constituerait :

Un cas de force majeure

La force majeure correspond à un évènement qui empêche le débiteur d’une obligation de l’exécuter. Or, le locataire ne prétendait pas avoir été mis dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de payer le loyer. Il prétendait seulement avoir été mis dans l’impossibilité d’utiliser le local.

La Cour de cassation a donc repoussé l’argument de la force majeure, en précisant qu’un contractant qui n’a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne pouvait pas invoquer cet argument.

Une perte de la chose louée

Le locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.

La Cour de cassation énonce que l’interdiction de recevoir du public est une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. Dès lors, la mesure ne peut pas être assimilée à la perte de la chose louée.

Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle.

Pour la Cour de cassation, le caractère général et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de l’interdiction de recevoir du public fait que cette mesure ne peut pas être imputable aux bailleurs et ne peut donc constituer un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Une circonstance exceptionnelle à prendre en compte par tout bailleur de bonne foi

Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Pour la Cour de Cassation, la proposition faite par le bailleur de différer le règlement des loyers pour le reporter d’un trimestre ou deux, suffit pour considérer que le bailleur a tenu compte des circonstances exceptionnelles et ainsi manifesté sa bonne foi.

Ainsi, la mesure de police administrative imposant la fermeture des commerces non essentiels n’a pas affecté directement les biens loués. De plus, des magasins ont fait de la vente à emporter ou ont trouvé des solutions pour continuer autrement leurs activités. Enfin, les entreprises ont pu bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides.

Les commerçants qui ont argué de la fermeture administrative des locaux non essentiels pour suspendre le paiement de leur loyer devront donc s’en acquitter.

Arrêt de la Cour de cassation n° 21-20127 du 30.06.2022
Arrêt de la Cour de cassation n° 21-20190 du 30.06.2022