Immobilier : LMNP*, ou comment recevoir des revenus fonciers sans impôts

Dans la gamme des solutions permettant de se préparer un revenu complémentaire pour sa retraite, l’acquisition d’un ou plusieurs biens exploités sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) prend une place de plus en plus importante avec un environnement où le plafonnement des niches fiscales restreint la marge de manœuvre des investisseurs.

LMNP, ou comment recevoir des revenus fonciers sans impôts

De quoi s’agit-il ?

Investir dans une « location meublée » revient à acquérir un bien immobilier qui sera équipé d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante d’un locataire.

Il existe différents secteurs d’investissement :

  • les résidences étudiantes,
  • les résidences de tourisme,
  • les résidences de tourisme d’affaires,
  • les résidences services seniors,
  • les résidences médicalisées (EHPAD).

Ce bien, intégré dans une résidence services sera mis en location par un professionnel gestionnaire.

Un contrat, appelé « bail commercial » sera signé pour une période minimale de 9 ans entre le propriétaire et le gestionnaire ou exploitant qui fera son affaire de s’occuper de la location (il prendra à sa charge le risque de vacance locative) et versera au propriétaire un loyer prédéfini à la signature du bail (actuellement, de l’ordre de 4 %).

Le propriétaire ne garde à sa charge que les frais relevant de travaux importants et les frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier.

L’avantage fiscal de la formule réside dans la nature des sommes déclarées au fisc :

  • les loyers,

dont on retranche :

  • les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais comptables)
  • les amortissements mobiliers et immobiliers

Si le solde à déclarer est négatif, on diffère les amortissements inutilisés qui constituent un stock utilisable pour neutraliser le résultat fiscal sans limitation de durée.

On a pu ainsi voir des opérations gérées en LMNP permettre de recevoir un revenu net d’impôt pendant des durées pouvant aller jusqu’à 30 ans. C’est donc un formidable outil pour se constituer, en particulier, un complément de retraite.

La mise en œuvre d’une telle formule peut s’inscrire dans le cadre de bien d’autres projets :

  • constitution d’un patrimoine immobilier de rapport,
  • transmission de son patrimoine à ses enfants,
  • constitution d’une source immédiate de revenus,
  • ...

Le choix du ou des biens, le choix du gestionnaire, la vérification de l’équilibre financier entre propriétaire et gestionnaire pour assurer la pérennité de l’opération constituent des garanties pour que l’opération soit profitable.

Le conseiller en gestion de patrimoine de votre région se tient à votre disposition pour vous informer sur ces solutions, vous aider à voir si elles vous seraient utiles et vous aider à les mettre en place.

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*Loueur en Meublé Non Professionnel

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