Actualité et bail commercial : état des lieux de l'année 2018

Actualité et bail commercial : état des lieux de l'année 2018

Indexation du loyer, congé, droit de préemption du locataire, renouvellement et projet de loi Pacte… le bail commercial a fait l'objet en 2018 de nombreuses décisions et discussions. En effet, l'année qui s'achève a été riche d'actualités afférentes et notamment de jurisprudences impactant directement les bailleurs comme les preneurs. FIDUCIAL Sofiral vous propose ci-après un bref panorama des principaux arrêts de la Cour de cassation, pour vous apporter une vision claire des conséquences directes de ces derniers sur votre activité.
Décryptage.

Congé délivré sans motif et indemnité d'éviction

Ce panorama débute ainsi par une décision rendue fin juin (Cass. 3ème civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756)  a rappelé un principe jurisprudentiel constant et consacré par le Code de commerce (L 145-9).

Dans l'affaire, le propriétaire d'un local à usage commercial, bailleur, avait délivré à son locataire un congé sans motif, avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction. Le preneur avait ainsi saisi les juridictions compétentes afin de bénéficier de cette indemnité.

La jurisprudence l'a constamment rappelé : un congé délivré sans motif par le bailleur ou pour motifs équivoques – considéré comme nul – produit malgré tout ses effets, dès lors que le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail et à la condition qu'il paye au preneur une indemnité d'éviction.

Clause d'indexation et révision du loyer

Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour la révision du loyer pour un bail commercial en cours ou lors de son renouvellement. Son augmentation éventuelle est en effet strictement encadrée.

Par une décision "tombée" avant l'été (Cass. 3ème civ., 17 mai 2018, n° 17-15.146), la Cour de cassation a statué sur le caractère licite d'une clause d'indexation du loyer. Cette clause habituelle dans le bail commercial permet au bailleur de revaloriser, chaque année, le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal.

Dans cette affaire, une société "locataire" avait originellement saisi la Cour d'appel pour que celle-ci statue sur la clause stipulée au bail et la répute "non écrite". Le locataire estimait ainsi que la clause d'indexation était illicite.

Or, il a ici été estimé que la clause en question n'entraînait aucune distorsion entre l'indice de base fixe et l'indice multiplicateur et que, par conséquent, elle était parfaitement licite.

Vente d'immeuble, local commercial unique et droit de préemption

Le "droit de préemption" est un droit de préférence légal d'acquisition. En cas de projet de vente d'un local à usage commercial par son propriétaire, le droit de préemption concède l'avantage, au locataire, de disposer de la faculté de se voir prioritairement proposer le bien à la vente et donc de l'acquérir.

Une fois n'est pas coutume, le principe rappelé ci-dessous est le fruit d'une réponse ministérielle (Rép. Min., n° 05054 du 14 août 2018), apportée à la question de savoir si la vente d'un immeuble comprenant un seul et unique local commercial était soumise au droit de préférence légal d'acquisition du preneur au bail commercial (droit de préemption prévu à l'article L 145-46-1 du Code de commerce) ou si elle relevait de l'une des exceptions de son application. En effet, si la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux fait exception à l'exercice de droit de préemption au profit du locataire d'un local commercial (ou artisanal), la question pouvait légitimement se poser dans cette situation particulière.

Après avoir statué sur ce cas de figure, les ministres ont précisé que l'article L 145-46-1 du Code de commerce était dépourvu d'ambiguïté et que, sous réserve de l'interprétation contraire des tribunaux, dans le cas d'une cession globale d'immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial parmi des locaux d’habitation, le droit de préférence au profit du locataire pour l’acquérir ne trouvait aucunement à s'appliquer.

Fin du bail commercial et frais de réinstallation du locataire dans un nouveau local

La décision du 13 septembre dernier (Cass. 3ème civ., 13 sept. 2018, n° 16-26.049) a tranché sur la question de l'impact des indemnités d'éviction et de la clause d'accession sur les frais de réinstallation du locataire.

Par principe, lorsqu’un locataire est contraint de quitter un local commercial, il peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction comprenant, entre autres, les frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et d’équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter. Dans cette affaire, toutefois, le bailleur estimait le contraire : en raison de la clause d’accession que comportait le bail commercial, celui-ci estimait en effet que le montant de ces frais devait s’apprécier au regard d’un local ne comprenant pas les constructions et améliorations réalisées par le commerçant en cours de bail (ce qui lui permettait ainsi de réduire le montant de l’indemnité d’éviction).

Il en a pourtant décidé autrement puisque, du fait de la clause d'accession qui était stipulée dans le bail initial, le locataire était ici bien en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation qu'il serait bientôt amené à supporter.

Projet de loi Pacte et clause de solidarité "inversée"

Dans le corps d'un bail commercial, l'insertion d'une clause obligeant le preneur à être garant du paiement des loyers avec l’acquéreur cessionnaire est devenue un classique, les commerçants le savent. Ce qu'ils savent tout autant, c'est que l'inverse est en revanche beaucoup moins répandu. Pourtant, depuis peu, l'insertion de clauses obligeant le cessionnaire à régler les arriérés de loyers dus par le cédant au moment de la cession – appelées "clauses de solidarité inversée" – se fait de plus en plus courante.

Si la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur ses conditions d’application, c’est désormais au tour du législateur de se pencher sur la validité d'une "clause de solidarité inversée", puisque le projet de loi Pacte (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises) prévoit d'en annihiler les effets dans le cadre des procédures collectives et de remettre en cause leur validité.

Ainsi, si à ce jour un bailleur peut parfaitement se prévaloir d'une pareille clause à l’encontre d'un cessionnaire malgré la liquidation judiciaire d'un cédant, le projet de loi entend modifier le Code de commerce la prévoyant. Concrètement, cela signifierait que toute clause d’un contrat de bail imposant au cessionnaire des dispositions solidaires avec le cédant serait réputée non écrite.

 

Affaire(s) à suivre…

 

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