La réforme des baux commerciaux

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La loi « Pinel » n° 2014-626 du 18 juin 2014, apporte des modifications significatives au régime des baux commerciaux.
Elle renforce le statut protecteur des baux commerciaux en faveur des locataires en améliorant leur situation locative.

Montant du loyer, durée du bail, indices des loyers, modalités de renouvellement des baux : beaucoup de questions se posent au moment où vous décidez de signer un contrat de bail commercial et les choix effectués peuvent avoir une incidence sur l’évolution de votre entreprise.

La réforme des baux commerciaux

Modifications relatives au prix du loyer

Lissage des augmentations de loyer

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 01/09/2014, lorsque l’augmentation de loyer dépasse 10 % du loyer acquitté l’année précédente et qu’elle n’est pas calculée en considération de l’indice de référence, elle se trouve lissée dans trois situations :

  • en cas de renouvellement du bail, sauf s’il s’est prolongé par tacite prorogation pendant plus de 12 ans ;
  • dans le cadre de la révision triennale légale ;
  • dans le cadre de l’indexation conventionnelle si le loyer varie de plus de 25 % par rapport au loyer initial.

Dans ces trois hypothèses, la loi prévoit désormais que la variation de loyer qui découle de ces révisions ne peut pas conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

ATTENTION ! Le dispositif ne limite pas l’augmentation à 10 % mais lisse seulement l’augmentation à hauteur de 10 % chaque année. Par exemple, loyer de 20 000 € déplafonné à 25 000 € (soit 25 % d’augmentation).L’augmentation de 25 % doit être étalée sur 3 ans :Année N 20 000 + 10 % = 22 000 €
Année N+1 22 000 + 10 % = 24 200 €

 

Suppression de la référence à l’indice trimestriel du coût de la construction et remplacement par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) en fonction de la destination des locaux

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 01/09/2014, l’indice du coût de la construction, jugé trop inflationniste, est remplacé par l’ILC ou l’ILAT pour le calcul de la révision triennale ainsi que lors du renouvellement du bail.

La suppression de la référence à l’indice du coût de la construction concerne la règle du plafonnement du loyer révisé ou renouvelé, mais il est toujours possible de choisir cet indice pour le calcul d’une révision conventionnelle. La référence à l’indice du coût de la construction ne va donc pas disparaître de tous les baux commerciaux.

État des lieux et répartitions des charges et travaux

État des lieux obligatoire

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 20/06/2014 et également pour ceux conclus antérieurement dès lors que les parties ont dressé un état des lieux d’entrée, la loi oblige d’établir en cas de conclusion d’un bail, de cession d’un droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds, un état des lieux d’entrée et de sortie, contradictoirement et amiablement entre les parties ou à défaut par un tiers mandaté par elles, qui doit être annexé au contrat de location.

Si l’état des lieux n’est pas établi amiablement et contradictoirement, il est établi par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, avec partage des frais par moitié.

À défaut d‘état des lieux, le locataire ne sera plus présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et toutes clauses contraires dans le bail sont réputées non écrites.

Répartition des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux entre le bailleur et le locataire

Désormais, pour réduire les litiges et permettre au locataire d’apprécier au moment de la signature du bail, la répartition et le montant des charges et travaux à supporter, tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 05/11/2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que l’indication de leur répartition conventionnelle entre le bailleur et le locataire, sachant que les grosses réparations citées à l’article 606 du Code civil, de même que les travaux liés à la vétusté et à la mise en conformité (travaux d’accessibilité pour les handicapés...), s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ne peuvent plus être mis à la charge du locataire. Cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

Par ailleurs, en cours de bail, le bailleur doit désormais informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. De même, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer au locataire :

  • un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
  • un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.

Modification des dispositions relatives à la durée du bail

Suppression de la possibilité de renoncer à la faculté de résiliation triennale du locataire

Jusqu’à présent, il était possible de prévoir dans un bail commercial que le locataire renonce à sa faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale. Désormais, pour les baux conclus depuis le 20/06/2014, l’insertion d’une telle clause n’est plus possible, sauf si le bail est conclu pour plus de 9 ans.

Résiliation anticipée du bail en cas de départ à la retraite du locataire

La faculté de résiliation à tout moment accordée au commerçant qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui est frappé d’une invalidité est étendue à ses ayants droit en cas de décès. Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter du 20/06/2014.

Le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception dorénavant possible

Jusqu’à présent, la dénonciation d’un bail commercial devait obligatoirement être effectuée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier de justice. Désormais, le congé peut être donné au libre choix des parties sous forme imposée dans le bail, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier. En revanche, l’offre et le refus du renouvellement du bailleur ainsi que le congé donné par le locataire à l’issue du bail pour y mettre fin dans le cas où celui-ci s’est poursuivi en tacite prolongation, continuent d’être soumis au formalisme de l’acte extra-judiciaire.

ATTENTION ! Cette simplification, qui n’est pas générale, risque de nuire à la sécurité juridique, d’autant que le congé doit comporter des mentions obligatoires à peine de nullité, qui risquent d’être omises.

Aménagement de la clause de garantie solidaire

La loi prévoit que la cession du bail commercial assortie d’une clause de garantie du cédant au profit du bailleur demeure possible, mais celui-ci :

  • ne pourra invoquer la clause de garantie que durant 3 ans à compter de la cession du bail,
  • et devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être payées.

ATTENTION ! Cette nouvelle règle s’applique aux contrats conclus à partir du 20/06/2014, mais il est possible d’y déroger dans le bail en prévoyant que la garantie s’étend sur toute sa durée. Elle ne joue pas pour les contrats conclus avant le 20/06/2014 qui contiennent une clause de garantie solidaire.

Création d’un droit de préférence en cas de vente du local

Comme en matière de bail d’habitation, la loi instaure, sauf exception, à compter du 18/12/2014, un droit de préférence en faveur du locataire en cas de mise en vente du local commercial. Dans cette hypothèse, le bailleur doit informer son locataire de son projet de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et elle vaut offre de vente. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

ATTENTION ! Ce droit de préférence n’est pas d’ordre public, si bien qu’il est possible de prévoir dans le bail commercial la renonciation du locataire à ce droit.

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