Bail commercial : autorisation écrite du bailleur requise pour toute modification d'activité

Le locataire d'un bail commercial qui a modifié son activité peut-il se prévaloir de la passivité de son bailleur pour faire valoir que ce dernier lui a tacitement donné son accord ?

Bail commercial : autorisation écrite du bailleur requise pour toute modification d'activité

La destination des lieux résultant du contrat de bail ne peut être modifiée que d'un commun accord entre les parties. Dès lors, sauf en cas de bail tous commerces, toutes modifications dans l'activité du locataire supposent l'accord du bailleur qui doit être non équivoque.

Ainsi, une simple tolérance du bailleur ou une attitude passive de sa part ne suffisent pas à établir son consentement à un changement de destination des lieux ou sa renonciation à se prévaloir de cette infraction.

C'est ce que vient de confirmer la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 12 mai 2016 à propos d'un bail commercial consenti initialement pour les activités pâtisserie-salon de thé et boulangerie. Le locataire a ensuite étendu son activité à celle de petite restauration mais sans que cette modification n'ait été expressément autorisée par le bailleur.

Le bailleur vivait dans l'immeuble et avait connaissance de ces modifications. Après avoir toléré la situation pendant plusieurs années, il a poursuivi la résolution du bail pour infraction au bail.

Le locataire s'est défendu en faisant valoir la mauvaise foi du bailleur. Il n'a pas été suivi par la Cour de cassation qui a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire au motif que la seule connaissance de l'adjonction d'une activité de petite restauration par le bailleur et son absence d'opposition ne valaient que simple tolérance et ne dispensait pas le locataire d'obtenir son autorisation (cass. 3ème civ. 12 mai 2016 n° 15-13.851).

NB : Avant toute modification d'activité, le locataire doit s'assurer de l'accord écrit du bailleur afin de pouvoir aisément rapporter la preuve de l'autorisation obtenue.

 

Lire également : le locataire d'un bail commercial peut-il librement adjoindre d'autres activités à celles comprises dans son bail ?

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