Points clés de la cession d'un droit au bail commercial

La cession d’un droit au bail est l’acte juridique par lequel un locataire cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers qui va l’exécuter à sa place, ce dernier étant subrogé dans tous les droits et obligations de son prédécesseur.
Ainsi, le bail commercial se trouve au centre d’enjeux économiques et il constitue, dans certains cas, un actif financier important pour son titulaire.

Points clés de la cession d'un droit au bail commercial

Toute cession d’un droit au bail - qu’elle intervienne dans un cadre isolé ou en accessoire de la cession d’un fonds - est soumise au respect du formalisme suivant afin que la cession soit régulière tant à l’égard des parties que du Bailleur :

Les dispositions réglementaires d’une cession d’un droit au bail commercial

  • Purge du droit éventuel de préemption des communes

Les communes ayant délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité en application du code de l’urbanisme bénéficient d’un droit de préemption sur toute cession de droit au bail commercial ou artisanal situé dans ce périmètre.
Afin de purger ce droit, le cédant doit procéder à une déclaration préalable de cession auprès de la mairie, laquelle dispose de 2 mois pour faire part de sa décision d’acquérir elle-même le droit au bail ou de renoncer.

  • Enregistrement de l’acte de cession

Le droit au bail étant considéré comme un élément incorporel du fonds auquel il est attaché, sa cession doit être soumise à enregistrement. Cette formalité doit être effectuée dans le mois de la date de signature de la cession auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le lieu de situation des locaux visés au bail cédé.

  • Signification de la cession au Bailleur

La cession de bail n’est opposable au Bailleur que si l’acte sous seing privé la constatant lui a été signifié par exploit d’huissier ou si cette cession a été acceptée par le Bailleur dans un acte authentique ou s’il a expressément et par écrit dispensé les parties de cette signification.

  • Etablissement d’un état des lieux

Lors de la cession d'un droit au bail, deux états des lieux contradictoires doivent être établis :
- un état des lieux de sortie entre le locataire sortant et le Bailleur
- un état des lieux d'entrée entre le locataire entrant et le Bailleur.

Les dispositions contractuelles d’une cession d’un droit au bail commercial

  • Autorisation du Bailleur

Si le code de commerce pose le principe de la libre cessibilité des baux commerciaux compris dans une vente de fonds, les dispositions d’un bail commercial ou artisanal peuvent soumettre sa cession isolée à l’agrément exprès du Bailleur qui, dans ce cas, doit être recueilli par écrit préalablement à la cession.

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