Location-gérance : les questions à se poser avant de conclure un tel contrat ?

Location-gérance : quelles questions faut-il se poser avant de conclure un tel contrat ?

FIDUCIAL SOFIRAL vous informe sur le contrat de location-gérance : définition, les différents types de contrats et les questions à se poser avant la conclusion du contrat.

Rappel et définition du contrat de location-gérance (dit gérance libre)

Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (appelé bailleur ou loueur) confie la gestion et l’exploitation de son fonds de commerce à un tiers (appelé locataire-gérant). Le bailleur, tout en conservant la propriété de son fonds de commerce, accorde à son locataire le droit de l’exploiter librement, moyennant le versement d’une redevance. 

Cas d’utilisation du contrat de location-gérance :

Bien qu’à utiliser avec précaution du fait de sa complexité et de ses dangers, le recours au contrat de location-gérance (souvent appelé gérance libre) peut répondre à différentes problématiques dont l’une principale est la difficulté à trouver les financements nécessaires à l’acquisition d’une entreprise.

En effet, la location-gérance n’est autre qu’un contrat de location portant sur des moyens d’exploitation. Ainsi, un candidat à la reprise d’une entreprise ou d’un fonds de commerce n’ayant pas d’expérience concluante dans la gestion d’entreprise, peut avoir des difficultés à trouver les moyens de financer son acquisition par manque de crédibilité auprès des banques.

Dès lors, le fait de conclure un tel contrat dont la durée sera déterminée à l’avance, pourra lui permettre, après quelques années d’exploitation et au regard de ses bilans, d’affirmer sa crédibilité auprès des organismes de financement et par conséquent d’accéder plus facilement à l’emprunt.

La location-gérance peut également être utilisée en amont d’un rachat d’entreprise, et permettre au locataire-gérant d’évaluer l’activité avant de passer à l’acquisition du fonds.

Distinction entre les différents types de contrat de gérance :

Au préalable, il est important de distinguer le contrat de location-gérance du contrat de gérance salariée et du contrat de gérance de mandat :

  • Contrat de location-gérance : le locataire-gérant est totalement libre dans ses choix de gestion. Il exploite à ses risques et périls le fonds de commerce : il est responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation du fonds (sauf jusqu’à la publication du contrat dans un journal d’annonces légales, période durant laquelle le bailleur engage également sa responsabilité).
  • Contrat de gérance salariée : existence d’un contrat de travail entre le propriétaire du fonds et le locataire-exploitant.
  • Contrat de gérance de mandat : le fonds est exploité selon les directives du propriétaire et aux risques et périls de ce dernier.

Quelles questions faut-il se poser avant la conclusion d’un contrat de location-gérance ?

Une question préalable que le futur locataire doit se poser est celle de son mode d’exploitation : le contrat sera-t-il conclu en son nom personnel ou au nom d’une société dont il sera associé et dirigeant ? Si le second choix est retenu, il conviendra de constituer la société avant de signer le contrat de location-gérance.

La conclusion d’un tel contrat doit faire l’objet d’une grande attention pour préserver les intérêts de chacun des contractants. De nombreuses clauses sont indispensables pour éviter les déconvenues pendant le contrat et à son terme.

  • Tout d’abord, il faut vérifier que le fonds devant faire l’objet de la location-gérance a bien été exploité pendant au moins deux ans avant la mise en location (sauf cas exceptionnels ou décision de justice). À défaut de cette condition, le contrat est frappé de nullité. Les termes du bail en cours devront également être étudiés afin de vérifier que rien, dans celui-ci, ne s’oppose à la location-gérance.
  • Ensuite, il convient d’être extrêmement précis sur les éléments qui rentrent dans le périmètre du contrat : consistance de l’activité, moyens d’exploitation, stock, locaux d’exploitation. Il faudra également prévoir les conditions d’entretien et de remplacement du matériel et surtout être très clair sur la personne qui devra en supporter la charge financière.
  • De plus, il faut être très vigilant sur le sort d’éventuels salariés attachés à l’exploitation, leur contrat de travail étant automatiquement transféré au nouvel exploitant.
  • Il conviendra bien sûr de fixer la redevance qui peut être soit fixe, soit variable en fonction du chiffre d’affaires par exemple
  • La fin du contrat doit également faire l’objet d’une attention particulière, notamment en ce qui concerne le sort d’éventuels aménagements qui auraient été financés par le locataire-gérant : seront-ils rachetés par le propriétaire du fonds ou reviendront-ils sans dédommagement au locataire, voire au propriétaire?

Enfin, si le projet d’acquisition est clairement affirmé dès la conclusion de la location-gérance, il sera utilement possible de signer un contrat de promesse de vente du fonds : cela aura l’avantage de fixer le prix de vente et d’éviter que la bonne gestion du locataire-gérant ait pour conséquence une augmentation du prix de vente.

En définitif, nous percevons bien que la conclusion d’un tel contrat doit faire l’objet d’une grande prudence et que sa rédaction doit précisément être adaptée à chaque cas. Cependant, les dangers éventuels ne doivent pas occulter le réel intérêt de cette solution juridique. Il serait dommage que la crainte ou la méconnaissance de ce mécanisme conduise à l’écarter plus que de raison.