Les limites du dispositif

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Insaisissabilité des biens immobiliers non professionnels de l'entrepreneur individuel

Difficultés pour l'obtention de crédits

Un chef d’entreprise dont le seul bien est son habitation principale pourra difficilement solliciter un crédit si ce bien est déclaré insaisissable, à moins qu’il renonce à sa déclaration, ce qu’il peut faire à tout moment et seulement pour l’avenir. Cette renonciation s’applique à tous les créanciers sans distinction.

La déclaration est plus efficace si elle est réalisée dès le début de l’activité.

L'insaisissabilité ne joue que pour les dettes à venir

Le bien devient insaisissable uniquement pour les dettes nées après la publication de la déclaration. 

Le bien pourra donc être saisi par tout créancier professionnel dont la créance est antérieure à la publication de la déclaration. Par exemple, un banquier qui aurait accordé un prêt en 2010 aura un droit de saisie si la déclaration a eu lieu en 2013.

L'insaisissabilité joue uniquement pour les créances professionnelles

L’insaisissabilité ne joue que pour les créances professionnelles. En revanche, l’insaisissabilité n’est pas opposable aux créanciers titulaires de créances privées.

Le bien pourra être saisi par les créanciers privés, quelle que soit la date de la créance, par exemple la banque qui aura financé l’acquisition du bien.

Si chacun des époux est entrepreneur individuel, la double déclaration est conseillée.

On rappellera toutefois que l'impôt sur le revenu, les cotisations d'Urssaf, celles d'assurance des biens privés, le solde de crédit à la consommation, la taxe d'habitation, les taxes foncières des biens privés constituent des dettes dont le paiement pourra être poursuivi sur les biens déclarés insaisissables.
Une portée limitée en présence d’une procédure collective
Il convient enfin de constater que les procédures collectives pourraient constituer le maillon faible du dispositif.

En effet, en cas de liquidation judiciaire, l’actif de la liquidation comprend, en principe, (en vertu de la théorie de l'unité du patrimoine) l'ensemble des biens immobiliers du chef d'entreprise tant professionnels que personnels (hors cas de l’EIRL)
Il convient, en outre, de s’interroger sur la portée de la déclaration en présence d’une autorisation du tribunal permettant la réalisation de l’ensemble des actifs.

L'incidence du régime matrimonial

Quel que soit le régime matrimonial, la déclaration est personnelle à l’exploitant et ne nécessite pas l’intervention de son conjoint. Sous un régime de communauté, le conjoint va profiter de cette insaisissabilité.
Cependant, les créanciers personnels du conjoint pourront toujours saisir un bien foncier commun car la déclaration d’insaisissabilité ne leur est pas opposable.

Lors de sa demande d’immatriculation à un registre de publicité légale à caractère professionnel, la personne physique mariée sous le régime de communauté légale ou conventionnelle doit justifier que son conjoint a été informé des conséquences sur les biens communs des dettes contractées dans l’exercice de sa profession.

La renonciation à l’insaisissabilité

Il est possible de renoncer aux effets de la déclaration d’insaisissabilité d’un seul ou de plusieurs immeubles au profit d’un seul ou de plusieurs créanciers. La renonciation doit être faite par acte notarié.

Le coût de la déclaration

L’acte notarié entraînera des frais pouvant varier de 150 à 700 € TTC comprenant la rémunération du notaire et les taxes dues au Trésor Public pour la publicité foncière (auxquelles s’ajoutera, le cas échéant, le coût de la publicité dans un journal d’annonces légales ainsi que les frais accessoires nécessaires pour la rédaction de l’acte).
La déclaration d’insaisissabilité est une arme à double tranchant : à la fois protectrice et aussi réductrice de garantie pour l’obtention de crédit.
On rappellera, par ailleurs, que la mise en société (via une SARL ou une EURL notamment) des actifs professionnels permet également une séparation du patrimoine privé et du patrimoine professionnel, seul ce dernier étant alors susceptible de servir de gage aux créanciers professionnels.

FIDUCIAL est à votre disposition pour vous apporter des précisions complémentaires.

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