Revenus fonciers 2018 : attention aux clauses anti-abus

Revenus fonciers 2018 :  attention aux clauses anti-abus

L’année 2018 sert de transition pour la mise en place du prélèvement à la source. Les revenus 2018 vont être déclarés mais, en pratique, seuls les revenus exceptionnels seront réellement taxés. L’administration fiscale est bien consciente que certains contribuables vont chercher à profiter des règles particulières applicables aux revenus 2018. D’où la mise en place de nombreuses clauses anti-abus et notamment en matière de revenus fonciers.

L’administration veut éviter que les propriétaires augmentent artificiellement leurs recettes foncières imposables en 2018

L’impôt sur le revenu afférent aux revenus fonciers courants va être effacé par l’application du Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR).

Une fois que l’on a compris cela, il est tentant de « gonfler » au maximum les revenus fonciers 2018.

Pour éviter cela, l’administration a prévu que certaines recettes foncières seront automatiquement qualifiées d’exceptionnelles. L’impôt relatif à ces recettes ne sera donc pas effacé.

C’est le cas par exemple pour :

  • les loyers encaissés en 2018 mais qui correspondent à des échéances afférentes à d’autres années. Ainsi des loyers 2017 encaissés en retard en 2018 seront taxés de manière effective. Il en va de même des loyers 2019 encaissés, fort opportunément, par avance, en 2018.
  • les indemnités de pas-de-porte, ou les droits d’entrée, encaissés en 2018 par les propriétaires.
  • les subventions lorsqu’elles sont imposables.

L’administration veut éviter que les propriétaires minimisent leurs charges foncières déductibles en 2018

Les charges foncières sont normalement déductibles des revenus de l’année de leur paiement.

Là encore, en 2018, il peut être tentant de décaler la déduction d’une partie de ces dépenses en les payant en 2019 par exemple.

Cela augmente artificiellement le revenu foncier courant 2018 qui sera effacé par le CIMR et diminue le revenu foncier 2019 qui sera effectivement taxé.

Pour éviter cela, la loi prévoit que la plupart des charges dont l’échéance normale est 2018 ne pourront être déduites que des revenus de l’année 2018 et ce, quelle que soit leur date de paiement.

Cela va s’appliquer notamment aux primes d’assurance, aux impôts (comme la taxe foncière), aux intérêts des emprunts et aux frais de gestion déductibles.

L’administration veut éviter que les contribuables décalent leurs travaux 2018 en 2019

C’est l’une des principales craintes des pouvoirs publics. Les propriétaires, comprenant que leurs revenus fonciers courants ne vont pas être taxés de manière effective en 2018, vont être tentés de décaler leurs travaux déductibles de 2018 en 2019.

En effet, pour le propriétaire, réaliser des travaux déductibles en 2018 a pour conséquence de réduire un revenu foncier courant alors que l’impôt correspondant sera effacé quel que soit le montant de ce revenu foncier.

Il est plus intéressant de retarder les travaux et de les payer en 2019 pour en préserver l’efficacité fiscale.

D’où une clause anti-abus assez sévère et qui risque de pénaliser plus d’un propriétaire.

En 2019, les travaux déductibles seront obligatoirement égaux à la moyenne des travaux payés en 2018 et en 2019.

Ainsi, un propriétaire qui décide de décaler des travaux de l’année 2018 sur l’année 2019, ne pourra déduire que 50% de cette dépense.

Exemple : Un propriétaire doit réaliser pour 8 000 € de travaux déductibles en 2018. Il n’y a pas de travaux prévus sur 2019.
Situation n°1 : Il ne décale pas ses travaux.
Il déduit 8 000 € de ses revenus fonciers 2018 ce qui ne présentera probablement pas grand intérêt sur le plan fiscal.
En 2019, il pourra tout de même déduire la moyenne des travaux 2018-2019 soit 4 000 € : (8 000 € + 0 €)/2.
Situation n°2 : Il décale ses travaux en 2019.
Il ne déduit donc rien en 2018.
En 2019, il ne pourra pas déduire l’intégralité de ses travaux car la moyenne 2018-2019 sera de 4 000 € : (0 € + 8 000 €)/2.
Au final, l’application de la clause anti-abus conduit à une déduction identique.

Les travaux d’urgence vont échapper à cette clause anti-abus. Il en ira de même pour les immeubles acquis en 2019. En effet, on ne peut pas soupçonner les propriétaires concernés d’avoir volontairement décalé ces travaux dans la mesure où, en 2018, ces immeubles ne leur appartenaient pas.

Faites-vous accompagner dans la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au sein de votre entreprise

Je demande conseil à un spécialiste