Le locataire d’un bail commercial peut-il librement adjoindre d’autres activités à celles comprises dans son bail ?

Sauf lorsque le bail commercial est consenti pour l’exercice de toute activité – on parle alors de bail tout commerce – le bail commercial n’autorise en général que l’exercice d’une ou plusieurs activités limitativement énumérées.

Le locataire d’un bail commercial peut-il librement adjoindre d’autres activités à celles comprises dans son bail ?

Le locataire peut tenter d’étendre la destination contractuelle sans solliciter d’autorisation du bailleur en ayant recours à la notion d’activité incluse. Une activité incluse est une activité contenue dans la destination contractuelle qui ne nécessite pas d’autorisation.

Par exemple une rédaction de la clause destination du bail, du type « prêt-à-porter féminin et accessoires » permet d’inclure la vente d’articles de cuir (sacs, gants, ceintures…) voire de bijoux fantaisie.  En revanche, une clause qui stipule que « les locaux loués doivent être affectés à l’usage de l’activité de vente de prêt-à-porter féminin, à l’exclusion de tout autre activité » interdit tout extension sans autorisation.

Sous cette réserve, si le locataire étend ses activités sans rien dire, il commet une infraction à ses obligations contractuelles, de nature à entraîner la résiliation du bail. La jurisprudence est constante pour considérer que la passivité du bailleur pendant plusieurs années ne suffit pas à caractériser la renonciation du bailleur à se prévaloir de l’infraction.

La procédure à suivre pour le locataire

Il y a deux types d’extension :

  • L’extension à des activités connexes et complémentaires

Le locataire qui souhaite étendre son activité dans ce cadre, doit en avertir le bailleur à l’avance par exploit d’huissier et le bailleur a deux mois pour contester l’opération.

Le désaccord éventuel est tranché par le tribunal de grande instance.

Malheureusement, il n’existe pas de définition légale de la connexité ou de la complémentarité, si bien qu’il n’est pas facile de préjuger de la position que peut adopter un tribunal.

  • L’extension à des activités totalement différentes

Là aussi, le locataire doit demander l’autorisation au bailleur sous la forme d’un exploit d’huissier et le bailleur dispose de trois mois pour lui répondre.

Le désaccord est également tranché par le tribunal de grande instance.

Conséquence sur le prix du loyer

  • En cas d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires

Le bailleur ne peut pas tirer un avantage immédiat de l’autorisation en réclamant une indemnité.

Mais, lors de la révision triennale qui suit la notification d’extension d’activité, le bailleur peut majorer le loyer pour le faire fixer à la valeur locative et le faire échapper ainsi à l’indexation liée à la seule évolution de l'indice de référence.

  • En cas d’adjonction d’activités totalement différentes

Le bailleur a la faculté de majorer immédiatement le montant du loyer sans attendre la prochaine révision triennale. En outre, s’il démontre que les activités nouvelles lui occasionnent un préjudice, il est susceptible de réclamer une indemnité.

 

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Article du 1er juin 2015 - actualisé le 15 avril 2016

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