Peut-on obtenir une indemnité d’éviction en cas de reconstruction ?

Bail commercial : indemnité d'éviction en cas de reconstruction de l'immeuble ?

Une reconstruction de l’immeuble dans lequel vous avez votre local est prévue, et vous vous demandez si vous pouvez bénéficier d’une indemnité d’éviction ? Bonne question : voici ce qu’il faut savoir sur l’indemnité d’éviction en cas de reconstruction !

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?

L’indemnité d’éviction : définition

Commençons par une définition : l’indemnité d’éviction d’un bail commercial, c’est une compensation financière versée au locataire par le loueur si ce dernier résilie le bail, ou s’il refuse un renouvellement.

Indemnité d’éviction et Code de commerce

Que le bailleur choisisse de reprendre ses locaux ou qu’il décide de ne pas renouveler le bail, dans les deux cas, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, selon l’article L. 145-14 du Code de commerce.

À noter toutefois que dans certains cas, l’indemnité d’éviction n’est pas due, notamment en cas de motif grave et légitime selon l’article L. 145-17 du Code de commerce, de démolition ou de reconstruction de l’immeuble.

L’indemnité d’éviction est-elle possible dans le cas d’une reconstruction d’immeuble ?

Non ! En tant que locataire, ou preneur, vous ne touchez pas d’indemnité d’éviction en cas de reconstruction d’immeuble par le propriétaire ou son ayant droit. – même si le changement est subi, et même si vous aimeriez légitimement demander réparation pour le préjudice causé. 

En revanche, vous bénéficiez d’un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, selon l’article L.145-17 du Code du commerce.

L’exception : le droit d’éviction en cas de refus de renouvellement

Si le bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial pour faire place à la reconstruction, il doit vous verser l’indemnité d’éviction ou vous offrir un local de remplacement en adéquation avec vos besoins. L’emplacement de celui-ci doit alors être équivalent à celui du local faisant l’objet d’une reconstruction. 

Dans ce cas, les frais de déménagement et d’emménagement doivent vous être remboursés. Vous pouvez éventuellement percevoir une indemnité de compensation pour la privation temporaire de jouissance de votre fonds et la moins-value de celui-ci. 

À noter

Vous choisissez de refuser les nouveaux locaux en espérant pouvoir bénéficier de l'indemnité d'éviction ? Commencez par en parler à votre bailleur. Si le dialogue n'est pas possible, ce sera à vous, preneur, de saisir la justice.

Mise en situation : l’indemnité d’éviction, comment ça se passe ?

Le propriétaire d’une galerie marchande a décidé de la démolir pour la reconstruire à proximité, afin d’éviter des travaux de mise en conformité coûteux.

Il a alors donné congé aux locataires avec refus de renouvellement, sans versement d’indemnité d’éviction mais en leur offrant un local de remplacement dans la future galerie commerciale, dont la construction a démarré. Il a communiqué aux locataires les plans des lieux et locaux commerciaux offerts.

Cependant, les locataires évincés devant quitter les lieux ont refusé l’ordre du bailleur et demandé le versement d’une indemnité d’éviction. Les juges ont considéré le refus comme étant valable, et que le bailleur devait leur verser l’indemnité : en effet, le local de remplacement n’existait pas lors du congé, même si les travaux avaient débutés.

Legifrance, Arrêt de la Cour de cassation (ch. com.) du 14.01.2016 n° 14-19092

En cas de reconstruction de l’immeuble pour lequel vous avez signé un bail commercial, vous ne pouvez donc pas obtenir d’indemnité d’éviction. Cependant, si le renouvellement est refusé par le bailleur et que ce dernier ne peut vous proposer un local de remplacement adéquat, vous pouvez y penser sérieusement !

 

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