Le droit au renouvellement d’un bail commercial est un élément essentiel du statut des baux commerciaux. Il protège le locataire en lui permettant, sous conditions, de rester dans les lieux pour continuer à exploiter son fonds de commerce. Mais le renouvellement entraîne souvent une révision du loyer, qui peut être source de contentieux.
Le plus souvent, le contrat est renouvelé pour 9 ans avec un simple avenant au bail commercial. En revanche, ce renouvellement n'est pas automatique : il se fait soit à l’initiative du bailleur, soit à l’initiative du preneur.
Si rien n’est fait, le bail ne s’arrête pas, il se prolonge tacitement : on parle de tacite prolongation.
Alors, comment effectuer un renouvellement dans les meilleures conditions ? Explications.
Comment renouveler un bail commercial à son terme ?
Le renouvellement de bail à l’initiative du bailleur
Lorsque le bailleur souhaite renouveler le bail, il doit vous délivrer un congé accompagné d’une offre de renouvellement, au moins 6 mois avant la date d’expiration, par acte d’huissier.
Il s’agit d’un délai minimal : le bailleur peut donner congé plus longtemps à l’avance. Toutefois, si le congé est donné moins de 6 mois avant la fin du bail, il ne peut pas produire effet à la date d’échéance initiale : le bail se trouve alors prolongé tacitement.
Concrètement, lorsque le congé est notifié trop tard, sa date d’effet est reportée au dernier jour du trimestre civil suivant l’expiration du délai de 6 mois.
Exemple
Le bail commercial de mon locataire arrive à expiration le 30.11.2025.
Si le congé est donné au plus tard le 31.05.2025, il peut valablement prendre effet le 30.11.2025.
Si le congé est donné postérieurement au 31.05.2025, par exemple le 15.06.2025 : la date d’effet du congé sera le 31.12.2025 (15.06.2025 + 6 mois = 15.12.2025 qui est postérieur au 30.11.2025 -> il faut par conséquent prendre le dernier jour du trimestre civil qui suit la date du 30.11.2025 : 31.12.2025).
Si le congé est donné le 15.07.2025 : la date d’effet du congé sera le 31.03.2026 (15.07.2025 + 6 mois = 15.01.2026 qui est postérieur au 30.11.2025 -> il faut par conséquent prendre le dernier jour du trimestre civil qui suit cette date : 31.03.2026).
Que faire si les modalités ne vous conviennent pas ?
En tant que locataire, vous pouvez accepter le congé sans condition particulière, mais vous avez aussi le droit de contester les modalités proposées par le bailleur. Et si la contestation porte sur un élément essentiel du bail, et qu’aucun accord n’est trouvé, le renouvellement ne prendra pas effet. Si elle porte sur le montant du loyer et qu’aucun accord avec le bailleur n’est possible, vous devrez saisir le juge des loyers.
Le renouvellement de bail à l’initiative du locataire
Quand renouveler un bail commercial ?
Si le bailleur ne fait pas connaître sa volonté de renouveler le bail, vous pouvez faire la demande vous-même dans les 6 mois précédant la fin du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation.
Et comment ?
La demande doit être faite par acte extrajudiciaire ou LRAR. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre et faire connaître sa position.
Que faire si le renouvellement est refusé ?
Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit vous l’indiquer par acte d’huissier et préciser le motif ou offrir une indemnité d’éviction. L’acte doit indiquer que vous disposez d’un délai de deux ans pour contester la décision du bailleur et/ou demander l’indemnité d’éviction devant le tribunal.
Et si le bailleur ne répond pas ?
À défaut de réponse dans le délai imparti, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Cependant, cette acceptation tacite ne règle pas la question du montant du loyer : le bailleur peut encore demander la fixation du loyer renouvelé, amiablement ou devant le juge des loyers.
Est-ce qu’un bail se renouvelle automatiquement ?
Le renouvellement avec tacite prolongation
Un bail ne se renouvelle pas automatiquement mais quand le contrat arrive à son terme et que personne ne fait de demande de renouvellement, il se prolonge tacitement. Cette tacite prolongation signifie que le bail continue pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions que le bail initial. Cette situation peut créer une insécurité juridique et un risque de déplafonnement du loyer à long terme.
En tant que locataire, vous n’avez donc que peu d’intérêt à laisser un bail se prolonger tacitement. Le loyer sera automatiquement déplafonné après 12 ans d’occupation, ce qui ouvre la porte à une forte hausse du loyer, et le bailleur pourra donner congé à tout moment.
En effet, les conditions de renouvellement d’un bail prolongé tacitement sont les suivantes :
- le bailleur doit délivrer son congé avec une proposition de renouvellement 6 mois à l’avance, pour le dernier jour du trimestre civil ;
- le locataire peut faire sa demande de renouvellement à tout moment, et ce, pour le premier jour du trimestre suivant.
À noter : renouveler un bail demande la création et la signature d’un nouveau contrat. L’ancien bail n’a donc plus effet : il est remplacé par le nouveau, qui peut reprendre l’entièreté ou une partie de ses conditions.
Le renouvellement de bail commercial avec révision du loyer
Lors du renouvellement d’un bail commercial, il est possible de demander une modification du montant du loyer. Pour ce faire, vous devez :
- donner congé au bailleur (6 mois avant expiration) ;
- lui proposer un nouveau bail avec le nouveau montant du loyer.
Si c’est le bailleur qui vous propose le renouvellement, vous pouvez également faire la demande de modification du montant du loyer dans votre réponse. Le bailleur pourra alors :
- accepter la proposition et le notifier par écrit ;
- accepter le renouvellement mais refuser la hausse ou la baisse proposée, et conserver l’ancien loyer, sous réserve d’une éventuelle fixation judiciaire.
Dans quels cas le loyer ne peut-il pas être plafonné ?
En principe, le loyer du bail renouvelé est plafonné : il ne peut pas augmenter au-delà de la variation d’un indice de référence (ILC, ILAT, etc.).
Cependant, le loyer pourra être déplafonné, notamment :
- Si les locaux ont fait l’objet de travaux importants qui modifient leurs caractéristiques ou leur utilisation ;
- Si la destination des lieux ou les facteurs locaux de commercialité (environnement commercial, accès, attractivité de la zone, etc.) ont notablement changé ;
- Si la durée du bail expiré a été convenue pour plus de 9 ans ;
- Ou si, par l’effet de la prolongation tacite, la durée totale du bail dépasse 12 ans.
Le loyer pourra alors être fixé à la valeur locative, ce qui peut entrainer une hausse importante.
Néanmoins, dans certains cas, la loi impose un lissage de ce déplafonnement : la variation du loyer qui en découle ne pourra ainsi conduire à augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Que faire en cas de litige ?
Si le bailleur ne souhaite pas modifier le montant du loyer, et qu’aucun accord ne se fait entre vous et lui, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette commission a pour mission de vous proposer une solution amiable. L’avis de la commission n’est pas obligatoire mais il peut vous aider à trouver un accord ou à préparer un éventuel contentieux.
Si le litige ne se résout pas malgré l’intervention de la commission, vous pouvez faire appel au président du tribunal judiciaire, qui statue en qualité de juge des loyers. Il prendra la décision finale et le litige pourra être clos.
Vous l’aurez compris : le renouvellement d’un bail commercial est une étape clé pour la pérennité de votre activité mais demande des connaissances et de la vigilance. Vous souhaitez vous lancer dans une telle démarche ? Les avocats FIDUCIAL Sofiral Avocats vous conseillent et vous aident dans toutes vos démarches !
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