Connaissez-vous bien les caractéristiques de la clause d’indexation, dont dépend la hausse ou la baisse du loyer de votre bail commercial ? Aussi appelée clause d’échelle mobile, elle peut être incluse dans les contrats de location comme les baux commerciaux : les parties conviennent alors qu’une variable du contrat, le loyer, pourra être révisée selon un indice expressément mentionné et une périodicité convenue. Nous faisons le point sur ce sujet crucial !
Validité de la clause d’indexation : les composantes à connaître
L’indice des loyers
Il est temps pour vous de renouveler votre bail commercial, ou de signer un nouveau bail ? Vous êtes arrivé au moment de la révision triennale de vos baux commerciaux en cours ? Deux types d’indices peuvent être utilisés dans la clause d’indexation.
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) : il concerne les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). Les activités industrielles, les activités exercées dans des immeubles à usages exclusifs de bureaux, et les activités exercées dans des plateformes logistiques ne peuvent pas utiliser l’ILC.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : il concerne les activités libérales et tertiaires, comme les cabinets médicaux ou les agences d’architecture, la location de bureaux pour des activités hors commerce et artisanat, ou les entrepôts logistiques.
La nature de l’indice de référence change donc selon l’activité que vous exercez dans les locaux loués. Pour en connaître les détails, vous pouvez vous rapporter au site de l’Insee : tous les trois mois, l’institut publie les dernières évolutions des indices de référence.
À lire : Peut-on changer d’activité en cours de bail commercial ?
L’ajustement automatique du loyer
Un ajustement automatique du loyer peut être prévu dans la clause d’indexation d’un bail commercial. Il dépend alors des variations de l'indice choisi à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, et se fait sur la base de l’indice du même trimestre.
La périodicité de la clause d’indexation des baux commerciaux
La clause d’indexation ayant un caractère purement contractuel, les parties sont libres de choisir la périodicité de l’indexation. Il est d’usage que cette périodicité soit annuelle, mais vous pouvez par exemple demander à l’allonger sur trois ans.
Les modalités de révision du loyer doivent être précisées dans le contrat.
À noter
La révision triennale légale de l’article L145-38 du Code de commerce est un mécanisme de révision du loyer qui est d’ordre public qui coexiste avec l’indexation et suppose une demande formalisée. Cette révision ne peut être opérée qu’après un délai minimum de trois ans suivant la date d’entrée du locataire.
Que faire en cas de nullité de la clause d’indexation ?
Une clause d’indexation prévoyant une révision uniquement à la hausse du loyer est illicite et doit être réputée non écrite, mais le reste du bail commercial est toujours en vigueur.
Si la clause est nulle, la révision triennale du loyer pourra toujours être appliquée. Vous pourrez aussi, en tant que locataire, convenir avec le bailleur d’une nouvelle clause d’indexation par avenant au bail.
À noter que la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a légalisé les clauses d’indexation dites « tunnel », qui encadrent symétriquement, c’est-à-dire dans les mêmes proportions, la variation de l’ILC à la hausse et à la baisse.
Les conditions de la clause d’indexation impactent directement la révision, à la hausse ou à la baisse, de votre loyer de bail commercial. Pour éviter tout malentendu, soyez toujours attentif lors de la signature du contrat. Et si des doutes persistent, nos équipes se tiennent à votre disposition !
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