L’indexation annuelle du loyer d’un bail commercial est un mécanisme contractuel optionnel qui s’ajoute aux révisions prévues par la loi. Nous vous expliquons, de façon pratique, comment sécuriser la clause d’indexation et comprendre ses effets par rapport aux révisions légales de votre loyer.
Comment fonctionne la révision d’un loyer de bail commercial ?
L’indexation relève du choix des parties et fonctionne en parallèle des mécanismes de révision du loyer légaux (révision triennale ou « au quart ») et conventionnels (clause-recettes). Il n’existe donc pas d’obligation légale d’insérer une clause d’indexation (clause d’échelle mobile) dans un bail commercial.
La clause d’échelle mobile permet d’adapter la périodicité (souvent annuelle) et la formule de calcul. Elle n’exclut pas la révision triennale légale, mais chacune obéit à ses propres règles.Clause indexation : quel indice de référence ?
À retenir : la loi « Pinel » a mis en place un lissage des hausses limité à 10 % par an du loyer de l’année précédente dans certains cas de déplafonnement. Ce lissage ne s’applique pas lorsque le bail a été tacitement prolongé au-delà de 12 ans, situation qui entraîne un déplafonnement spécial.
Clause indexation : quel indice de référence choisir ?
Différents types d’indices peuvent être retenus, s’ils ont une relation directe avec l’objet du bail ou l’activité de l’une des parties, comme, par exemple :
- Un indice lié au prix des biens, produits ou services commercialisés ;
- Un indice lié aux matières premières utilisées ;
- Un indice lié aux salaires de la branche professionnelle.
Le plus souvent, un indice en lien avec la destination du local est retenu :
- ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités de commerce ou d’artisanat ;
- ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres activités.
Chaque trimestre, l’ILC et l’ILAT sont publiés par l’INSEE.
Précision utile : l’indice choisi doit permettre une variation à la hausse comme à la baisse. Si votre bail interdit la baisse (par exemple, « loyer plancher »), la clause pourrait être neutralisée. Dans ce cas, un avocat pourra vous accompagner dans la modification de votre bail ou dans votre litige.
Par prudence, écartez les indices sans relation directe avec l’activité (par exemple, un indice général sans lien avec le bail ou l’activité exercée, une devise étrangère, ou le SMIC) car ils sont susceptibles d’être contestés. Privilégiez les indices professionnels admis (ILC/ILAT) et veillez à la concordance entre la période de variation de l’indice et la périodicité d’indexation.
Comment mettre en œuvre la clause d’indexation ?
Selon la clause du bail, l’indexation annuelle est automatique : le loyer s’ajuste à chaque période, sans démarche supplémentaire à effectuer.
Astuce : pensez à préciser dans la clause l’indice de base, l’indice de comparaison et la formule de calcul. En cas de révision triennale, le dernier loyer indexé sert de référence de départ (plancher) sauf motif légal de déplafonnement.
Si, par le jeu de l’indexation, le loyer a varié de plus de 25 % par rapport au loyer précédemment fixé, chacune des parties peut demander la fixation du loyer à la valeur locative. La demande se fait par LRAR ou acte d’huissier, et le nouveau loyer prend effet à la date de la demande.
Comment est calculée l’indexation annuelle du loyer ?
Dès lors que la clause d’indexation annuelle est prévue, la formule de calcul est :
Loyer indexé = Loyer × (Indice de comparaison / Indice de base)
Recommandation : prévoyez une clause de substitution d’indice (indice de remplacement) si l’indice venait à disparaître ou être modifié par l’INSEE.
Exemple : M. Martin, artisan, a conclu un bail commercial le 1er janvier 2024.
- Loyer initial: 1 000 €
- ILC au 1er janvier 2024: 134,58
- ILC au 1er janvier 2025: 135,87
Loyer indexé = 1 000 € × (135,87 / 134,58) = 1 009,59 € au 1er janvier 2025.
Précision utile : pensez à vérifier si, pendant la période 2022–2024, votre entreprise était éligible au plafonnement temporaire applicable aux variations d’ILC (PME): ce plafonnement, limité dans le temps, ne s’applique plus après 2024, mais ses effets restent acquis sur la période couverte.
Vous envisagez de conclure ou renégocier un bail commercial ? Faites relire vos projets de clauses d’indexation et de révision par un avocat FIDUCIAL Sofiral Avocats pour garantir leur conformité et éviter les risques de contestation.
