Loi Pinel et bail commercial : quel impact pour le locataire ?

Le lissage des augmentations de loyer

Lorsque l’augmentation de loyer de baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014 dépasse 10 % du loyer acquitté l’année précédente, et qu’elle n’est pas calculée en considération de l’indice de référence, elle se trouve lissée. Et ce, dans trois situations :

• en cas de renouvellement de bail, sauf s’il s’est prolongé par tacite prorogation pendant plus de 12 ans ;
• dans le cadre de la révision triennale légale ;
• dans le cadre de l’indexation conventionnelle si le loyer varie de plus de 25 % par rapport au loyer initial.

Avec la loi Pinel, la variation découlant d’une révision du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

À noter :

Le dispositif ne limite pas l’augmentation à 10 %. Elle lisse seulement l’augmentation à hauteur de 10 % chaque année. Par exemple...

• Un loyer est de 20 000 €, déplafonné à 25 000 €, ce qui représente 25 % d’augmentation.
• L’augmentation de 25 % doit être étalée sur 3 ans : 
  • Année N : 20 000 + 10 % = 22 
  • Année N+1 : 22 000 + 10 % = 24 200 €

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L’indice du coût de la construction, jugé trop inflationniste, a été remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour le calcul de la révision triennale et lors du renouvellement du bail. 

La suppression de la référence à l’indice du coût de la construction concerne la règle du plafonnement du loyer révisé ou renouvelé, mais il reste possible de choisir cet indice pour le calcul d’une révision conventionnelle.

L’état des lieux obligatoire

Pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, et tous ceux conclus antérieurement, la loi Pinel oblige l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie en cas :

• de conclusion d’un bail ;
• de cession d’un droit au bail ;
• de mutation à titre gratuit du fonds.

Cet état des lieux doit être effectué contradictoirement et amiablement entre les parties – ou, à défaut, par un tiers mandaté par elles –, et annexé au contrat de location. 

Si l’état des lieux n’est pas établi amiablement et contradictoirement, il est établi par commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, avec partage des frais par moitié. À défaut d’état des lieux, le bailleur n’a pas le droit de présumer que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Toute clause contraire dans le bail est réputée non écrite.

La répartition des charges locatives et travaux

Pour réduire les litiges et vous permettre, lors de la signature du bail, d’apprécier la répartition et le montant des charges et travaux à supporter, tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 doivent comporter : 

• un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial ;
• une indication de leur répartition conventionnelle entre le bailleur et le locataire, sachant que les grosses réparations citées à l’article 606 du Code civil, tout comme les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité, dès lors qu’il s’agit de grosses réparations, ne peuvent pas être à la charge du locataire.

L’inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

Par ailleurs, en cours de bail, le bailleur doit désormais informer le locataire des nouveautés en termes de charges, impôts, taxes et redevances. De la même manière, lors de la conclusion d’un bail et tous les trois ans, le bailleur doit communiquer :

• un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
• un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, en précisant leur coût.

Le renoncement à la faculté de résiliation triennale

Jusqu’à la loi Pinel, un bail commercial pouvait donner au locataire la possibilité de renoncer à sa faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale. L’insertion d’une telle clause n’est plus possible, sauf si le bail est conclu pour plus de 9 ans.

La résiliation anticipée de baux commerciaux avec la loi Pinel

La faculté de résiliation à tout moment, accordée au locataire commerçant qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui est frappé d’une invalidité, a été étendue à ses ayants droits en cas de décès.

Le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception

Depuis la loi Pinel, le congé peut être donné au libre choix des parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

En revanche, l’offre et le refus du renouvellement du bailleur ainsi que le congé donné par le locataire à l’issue d’un bail poursuivi en tacite prolongation sont soumis au formalisme de l’acte extra-judiciaire.

L’aménagement de la clause de garantie solidaire

La cession du bail commercial assortie d’une clause de garantie solidaire du cédant au profit du bailleur est possible, mais…

• le bailleur peut invoquer la clause de garantie seulement durant 3 ans à compter de la cession du bail ;
• le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être payées.

Comme pour un bail d’habitation, la loi Pinel a instauré pour le bail commercial un droit de préférence en faveur du locataire en cas de mise en vente du local commercial, sauf exception. Dans un tel contexte, le bailleur doit informer le locataire du projet de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

À peine de nullité, cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

À noter :

Ce droit de préférence inscrit dans le Code de commerce est d’ordre public : il est impossible de prévoir, dans le bail commercial, la renonciation du locataire à ce droit.

Si des questions restent en suspense, nos équipes se tiennent à votre disposition pour y répondre ! 

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