Lors de la rédaction d’un contrat de bail commercial et des négociations associées, la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire constitue un point de vigilance important : s’il est fréquent que des clauses spécifiques viennent déroger à la règle, l’article 606 du Code civil précise que les gros travaux sont à la charge du propriétaire. Les autres sont à votre charge, en tant que locataire. Mais dans la pratique, comment déterminer qui est en charge des travaux ? Nous faisons le point avec vous.
La répartition légale des travaux
Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?
Par défaut, sont considérés comme des travaux à la charge du bailleur :
- les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire celles qui concernent la structure de l’immeuble loué ;
- les travaux justifiés par un cas de force majeure ou par la vétusté de l’immeuble ;
- dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatif à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ;
- les travaux de mise aux normes de l’immeuble ou ceux exigés par l’Administration.
Cette règle s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014; en cas de renouvellement, le « nouveau » bail doit se conformer aux dispositions impératives, les clauses contraires devenant inopérantes.
Quels sont les travaux à la charge du preneur ?
Pour connaître les travaux de menu entretien et les réparations courantes qui sont, en principe, supportées par le locataire, vous devez vous référer à l’article 605 du Code civil.
À savoir
L’article 606 du Code civil précise que tous les travaux qui n’entrent pas dans la catégorie des gros travaux sont des travaux d’entretien. En tant que locataire, il est donc de votre intérêt que la liste des gros travaux soit la plus détaillée possible.
Parmi les travaux d’entretien et de réparation à votre charge se trouvent donc :
- l’entretien des appareils de chauffage et de climatisation,
- l’entretien des chaudières,
- l’entretien des sanitaires,
- les travaux de rénovation des peintures,
- etc.
Les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil
Les grosses réparations sont celles qui portent sur la structure et la solidité de l’immeuble loué. Votre propriétaire doit notamment assumer la rénovation de la toiture ou l’amélioration de l’isolation.
Les grosses réparations portent également sur certains éléments annexes permettant d’assurer le clos et le couvert. Les verrières, les portions de canalisations et de tuyauteries situées dans les murs et plafonds ou les huisseries des fenêtres, par exemple !
Les juges retiennent une approche modernisée de l’article 606 du Code civil ; ainsi ils ont inclus dans la liste des gros travaux le remplacement de tous les pièces d’un ascenseur !
C’est donc en fonction du type de travaux qu’il est possible de savoir si c’est à vous, locataire, ou à votre bailleur de prendre en charge les réparations.
Exemple :
Les ravalements de façade constituant une grosse réparation (étanchéité, maçonnerie avec décroutage…) ou prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur alors que les « petits ravalements » (brossage, lessivage, décapage…) sont à la charge du locataire.
Bail commercial et travaux d’amélioration : retrouvez qui paie quoi !
L’importance de la clause « Travaux » du bail commercial
L’article 606 du Code civil donne assez peu d’exemples contemporains de gros travaux. C’est pourquoi bailleur et locataire peuvent choisir d’affiner la répartition des travaux grâce à une clause du bail commercial. Attention : le bailleur n’a pas le droit de vous répercuter les dépenses relatives aux gros travaux.
Plus largement, l’article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précise des charges et de leur répartition.
Cette clause comporte de forts enjeux et fait très souvent l’objet de contestations : l’accompagnement par un avocat spécialisé est vivement recommandé.
À savoir
Le juge peut compléter la liste des gros travaux dès lors qu’il estime que le coût des réparations le justifie. Si les travaux d’entretien incombent habituellement au locataire, le juge peut décider qu’ils doivent être supportés par le propriétaire s’ils sont particulièrement onéreux.
Répartition des travaux et bail commercial : les exceptions à connaître
Vous l’avez compris : le locataire doit financer les travaux d’entretien courant, tandis que le propriétaire assume la charge des grosses réparations. Mais en matière de baux commerciaux, des exceptions existent !
- Si les réparations réputées à votre charge sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, elles peuvent être reportées sur le propriétaire.
- Si vous manquez à votre obligation d’entretien des locaux loués, les grosses réparations devant être effectuées à la suite de cette faute seront à votre charge.
- Si vous faites réaliser des travaux sans avertir le propriétaire et qu’ils occasionnent de grosses réparations, le propriétaire peut refuser de les payer.
Démarche à suivre
Avant d’entamer des travaux, relisez votre bail et en cas de besoin, rapprochez-vous de votre avocat !
L’essentiel à retenir
L’article 606 du Code civil délimite ce qui relève des gros travaux en lien avec la structure de l’immeuble des travaux d’entretien.
Avant de signer votre bail commercial, prenez le temps de négocier une clause précisant la répartition des charges et des travaux. Pour éviter tout litige, elle doit être la plus précise possible. Négocier cette clause est capital, d’autant plus que les travaux effectués au cours du bail commercial peuvent entraîner un déplafonnement des loyers... D’où l’importance d’être conseillé par un avocat spécialisé !
Vous souhaitez en savoir plus sur les travaux au cours d’un bail commercial ?
