La rédaction d’un bail commercial implique certaines précautions : il s’agit d’un engagement important, pour votre activité et votre entreprise, sur plusieurs années… Justement, vous vous demandez quelle est la durée d’un bail commercial ? Quand et comment un tel contrat arrive à son terme ? Voici ce qu’il faut savoir !
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Au moment de la signature de votre contrat de bail commercial, vous devez fixer une durée avec votre bailleur.
La durée minimale d’un bail commercial
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans (article L145-4 du Code de commerce). Vous conservez cependant la possibilité de résilier le contrat de bail « 3 6 9 » tous les 3 ans !
La durée maximale d’un bail commercial
Dans la pratique, la durée maximale d’un bail commercial est de 12 ans. Au-delà, vous devez nécessairement signer un bail commercial notarié, aussi appelé « bail emphytéotique », qui peut aller jusqu’à 99 ans.
À noter :
Le renouvellement de bail commercial n’est pas automatique. Il résulte :
- soit du preneur, qui peut formuler une demande de renouvellement du bail ;
- soit du bailleur, qui peut proposer un congé avec offre de renouvellement.
Peut-on résilier un contrat de bail commercial en cours ?
Comme évoqué précédemment, en tant que locataire, vous avez la possibilité de faire une demande de résiliation tous les 3 ans au cours de la durée initiale du bail. C’est la raison pour laquelle le contrat de location est appelé bail 3 6 9.
Si vous souhaitez ainsi résilier votre bail commercial, vous devez signifier votre décision au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception 6 mois avant la fin de chaque période triennale.
Au cours de la tacite prolongation, vous pouvez résilier votre bail par acte d’huissier au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article L145-9 du Code de commerce).
À noter :
Votre bailleur ne peut résilier un bail commercial qu’au moyen d’un acte d’huissier.
Est-il possible de définir une durée ferme pour un bail commercial ?
Depuis la loi Pinel instaurée le 18 juin 2014, vous ne pouvez plus établir de bail 3 6 9 à durée ferme. Cependant, quelques exceptions existent, notamment :
- les baux d’une durée supérieure à 9 ans ;
- les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
- les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
- les baux de locaux de stockage, comme mentionné dans l’article 231 ter (III, 3°) du Code général des impôts ;
- les baux relatifs aux résidences de tourisme classées, comme l’indique l’article L. 145-7-1 du Code de commerce.
Durée d’un contrat de bail commercial : les cas particuliers
Le bail dérogatoire
Un bail dérogatoire peut prendre la forme (entre autres !) d’un ou plusieurs baux de courte durée successifs. Il peut être conclu pour une durée maximale de 3 ans et permet notamment de ne pas vous engager sur le long terme, d’évaluer la pertinence d’un emplacement ou encore d’organiser une opération commerciale ponctuelle !
Le bail commercial de plus de 12 ans
Vous pouvez, avec l’accord du bailleur, fixer librement la durée d’un bail commercial si sa durée initiale est d’au moins 9 ans. Si vous souhaitez que votre contrat de location dure plus de 12 ans, la signature doit être effectuée devant notaire.
À noter
Notez aussi que le plafonnement des loyers – qui consiste à contenir le montant des loyers en fixant un plafond – ne s’applique pas aux baux commerciaux dont la durée initiale est supérieure à 12 ans par l’effet de la prolongation tacite !
Clauses contraires : sanctions et conséquences
Une sanction s’impose si l’une des deux parties ne respecte pas les clauses d’ordre public, notamment la durée, qui ont été validées lors de la signature du bail commercial.
De plus, selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, si la clause relative à la durée fait échec au droit de renouvellement du bail commercial, elle est réputée non écrite. Cela signifie que la clause est réputée n’avoir jamais existé, elle ne peut donc pas être appliquée ou exécutée. Le preneur peut alors faire une demande d’extension du bail à 9 ans. En revanche, le bailleur ne peut se prévaloir d’une durée ne respectant pas le statut des baux commerciaux.
La durée de votre bail commercial revêt une importance particulière. Pour éviter de futurs litiges avec le bailleur, soyez particulièrement vigilant au contenu des clauses lors de la conclusion du bail. Vous souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé !
