Pour conclure un bail commercial en bonne et due forme, il est nécessaire de se conformer au statut des baux commerciaux, qui protège bailleur et locataire – tant en matière de stabilité locative que de renouvellement du bail. Mais le bail commercial doit répondre à différentes règles de forme et de fond, sous peine de nullité. Voici ce que vous devez savoir avant de signer !
Qu’est-ce que le statut des baux commerciaux ?
Un bail commercial, c’est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local (un espace clos, couvert et fixe) et un locataire qui l’exploite à des fins commerciales, artisanales ou industrielles. Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code du commerce.
À noter
Les professions libérales ne peuvent pas, en principe, bénéficier d’un local soumis au statut des baux commerciaux, et doivent conclure un bail professionnel.
Quels sont les avantages du bail commercial ?
Droit au renouvellement du bail, indemnité d’éviction, répartition des charges… Le bail commercial, qui énonce clairement les droits et obligations de chaque partie prenante, a l’avantage de protéger le locataire comme le bailleur.
Avantages du statut des baux commerciaux pour le bailleur
- Le bail commercial offre au bailleur une stabilité locative, puisque le locataire ne peut résilier son contrat qu’à chaque période triennale (sauf situations spécifiques).
- Un bail commercial notarié constitue un titre exécutoire, qui peut se révéler fort utile en cas de litige ou de défaut de paiement des loyers.
- Le bail commercial précise la nature des activités qui peuvent être exécutées au sein du bien loué. Ainsi, le bailleur peut limiter la destination des locaux loués.
D’autres avantages existent : retrouvez-les tous dans le guide du bail commercial !
Avantages du statut des baux commerciaux pour le locataire
- Le statut du bail commercial encadre la durée de la location. Le plus souvent, le bail commercial est conclu pour 9 ans. De fait, les modalités de résiliation du bail commercial sont strictement définies, ce qui protège le locataire.
- Les modalités de révision du loyer (temporalité, indice, plafond, etc.) sont encadrées.
- Le locataire a droit au renouvellement du bail, sauf indemnité d’éviction ou exception. Le renouvellement requiert normalement un acte positif de l’une des parties (une demande de renouvellement), mais il est aussi possible de prévoir une clause de renouvellement automatique du bail.
- Si aucune des parties ne se manifeste à la fin du bail et en l’absence de clause spécifique, il y aura prolongation tacite du contrat. Cela signifie que l’ancien bail se poursuit pour une durée indéterminée, le locataire a alors la faculté de mettre fin au bail à tout moment (avec préavis). Mais attention, cette prolongation peut aussi être un inconvénient : au bout d’une durée de 12 ans, se présentera le risque d’un déplafonnement non-encadré du loyer.
À noter
Si le statut des baux commerciaux prévoit plusieurs clauses obligatoires, certaines peuvent être négociées. Ces clauses négociables du contrat de bail commercial profitent au propriétaire comme au locataire !
Quelles sont les conditions d’application du statut des baux commerciaux ?
En principe, le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’à condition de respecter 4 critères :
- un contrat de bail est conclu ;
- ce contrat porte sur un immeuble ou un local dont le bailleur est propriétaire ;
- le fonds est exploité à des fins commerciales, industrielles ou artisanales ;
- le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
Cependant, sans remplir ces conditions, il reste la possibilité pour les parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux (extension conventionnelle), même s’ils ne remplissent pas tout ou partie des conditions. Le statut bénéficie alors aux parties dans ses dispositions impératives.
À savoir
Selon la jurisprudence, certains locaux sont exclus du statut des baux commerciaux :
- les cabines mobiles aisément transportables (préfabriquées) ;
- les aires de stationnement en extérieur non couvert ;
- les vitrines indépendantes d’un magasin et surfaces d'exposition publicitaires ;
- les stands situés sur un trottoir, un passage ou sous une porte cochère.
Ce qu’il faut retenir...
Le statut des baux commerciaux protège le locataire comme le bailleur. Pour bénéficier du statut, il faut en principe exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. D’autres conditions doivent également être remplies, sous peine de nullité... Vous envisagez la signature d’un bail commercial ?
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