Vous avez un contrat de bail commercial en cours ou vous apprêtez à le renouveler ? On vous dit tout de la révision triennale du loyer !
Il ne faut pas la confondre avec l’indexation annuelle du loyer : la révision triennale est une clause obligatoire de tout contrat de bail commercial. Ainsi, tous les trois ans, le bailleur ou le locataire peut demander à faire évoluer le montant du loyer mensuel, selon les indices de référence en cours. Faisons le point sur les caractéristiques de la révision triennale d’un loyer de bail commercial !
Qu’est-ce que la révision triennale du loyer du bail commercial ?
Avec la révision triennale, le locataire et le bailleur peuvent adapter le montant du loyer en cours à la valeur locative des locaux (caractéristiques du local, intérêt commercial du quartier, prix moyen pratiqué…) à la hausse ou à la baisse. Cependant, elle ne peut intervenir que si l’une des parties en fait la demande, et seulement sous certaines conditions. La révision triennale du loyer doit avoir lieu 3 ans après :
- la date d’entrée du locataire dans les locaux ;
- ou la date de renouvellement du bail ;
- ou la précédente révision du loyer.
Comment faire une demande de révision de loyer ?
La révision triennale du loyer peut être demandée grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un acte extrajudiciaire. La demande doit obligatoirement préciser, sous peine de nullité, le montant du nouveau loyer.
La date d’exigibilité du nouveau bail est alors celle de la demande. L’acceptation est, quant à elle, possible par tout moyen !
À savoir : outre la révision triennale, vous pouvez négocier une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation), qui permet une révision annuelle du loyer sur la base d'un indice choisi au moment de la conclusion du bail.
Comment fonctionne la révision triennale du loyer ?
La révision triennale du loyer est établie en tenant compte d’un indice trimestriel de référence, publié tous les trois mois sur le site de l’Insee et dépendant de l’activité exercée dans les locaux loués.
Cet indice est un plafond, c’est-à-dire que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de cet indice trimestriel de référence.
Il existe deux indices trimestriels de référence :
- l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui concerne les activités commerciales ou artisanales ;
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui est utilisé pour toutes les autres activités professionnelles.
Calculer le montant du loyer révisé
Vous pouvez calculer le montant du loyer à l’aide de la formule suivante :
Montant du loyer en cours x indice trimestriel de référence publié au moment de la révision / indice en vigueur lors de la dernière fixation de loyer
Un exemple concret…
Imaginons que le montant de votre loyer en cours soit de 1 000 euros. La dernière révision date du 1er février 2022 – la nouvelle a lieu le 1er février 2025.
L’indice au premier trimestre 2022 est de 120.61 et celui de 2025 est de 135.87. Le calcul est alors le suivant :
1 000 x (135.87 / 120.61) = 1 126,52 euros au 1er février 2025.
Le plafonnement et le déplafonnement du loyer de bail commercial
Pour vous protéger d’une hausse subite du loyer, la révision triennale est plafonnée. La variation du loyer ne peut en aucun cas dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence considéré pour votre activité.
Cependant, le bail commercial peut prévoir un déplafonnement du loyer. La variation du loyer peut notamment excéder celle de l’indice de référence dans l’une des situations suivantes :
- en cas de modification notable des caractéristiques du local, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population locale, nouvelles voies de circulation…) de nature à avoir une incidence favorable sur votre activité commerciale. Concernant la modification des facteurs locaux de commercialité, il faut noter que votre bailleur peut considérer qu’il y a une incidence favorable, ouvrant droit au déplafonnement, indépendamment de l’incidence effective et réelle de la modification sur votre commerce (Civ. 3ème, 18/09/2025, n° 24-13.288).
- en cas de changement d’activité du locataire (déspécialisation totale ou partielle du bail). La déspécialisation totale concerne un changement d’activité qui suppose notamment de nouvelles installations et vise une nouvelle clientèle, alors que la déspécialisation partielle se rapporte à l’ajout d’une activité complémentaire à l’activité principale.
- en cas de renouvellement du bail, s’il a été conclu pour plus de neuf ans ou s’il a été conclu pour neuf ans mais qu’il s’est tacitement prolongé au-delà de douze ans.
Comment fonctionne le lissage du déplafonnement ?
Ce principe de lissage du déplafonnement du loyer a été instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui plafonne l’augmentation annuelle des loyers des baux commerciaux (conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014) à 10 % par rapport à l’année précédente. Cependant, le lissage du déplafonnement ne s’applique pas au bail qui s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans. Pour éviter cette situation, il faut donc demeurer vigilant à la date d’expiration du bail et procéder aux formalités de renouvellement dans les meilleurs délais.
Enfin, les parties (locataire et bailleur) peuvent décider d’écarter cette règle, soit lors de la conclusion du bail, soit lors de son renouvellement.
Si la révision triennale s’applique par défaut au bail commercial, d’autres modalités de révision du loyer peuvent être négociées, comme la clause d’indexation du loyer ou la clause recette. Chacune présente des atouts… et des contraintes. Vous vous apprêtez à signer un bail commercial ? Faites appel à un avocat spécialisé pour en négocier les clauses !
Les avocats de FIDUCIAL Sofiral Avocats sont à votre écoute.
