Depuis la loi Pinel, tout locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préemption lorsque le local loué est mis en vente par le propriétaire. Autrement dit, le locataire est prioritaire par rapport aux autres acquéreurs potentiels. Vous louez un local et vous vous demandez, plus concrètement, ce que cela représente ? On vous explique !
Ce droit de préemption du locataire, aussi appelé droit de préférence, ne doit pas être confondu avec le droit de préemption urbain, aux termes duquel la commune est prioritaire en cas de cession de droit au bail.
Qu’est-ce que le droit de préférence du locataire ?
C’est un droit de priorité dont dispose le locataire commercial qui lui permet de se porter acquéreur des locaux en cas de vente par le propriétaire.
Cette disposition a été introduite à l’article L.145-46-1 du Code de commerce par la loi Pinel du 18 juin 2014. L’objectif ? Assurer la pérennité de l’activité professionnelle exercée par le locataire ou rééquilibrer les relations entre bailleur et preneur.
Comment fonctionne le droit de préemption d’un bail commercial ?
Quand intervient le droit de préemption du locataire ?
Dès qu’il envisage de vendre son bien, le propriétaire de locaux à usage commercial ou artisanal doit proposer à son locataire de l’acquérir : ce dernier peut alors exercer son droit de préemption.
Cependant, le droit de préemption est inapplicable dans certaines situations :
- La cession unique de locaux commerciaux distincts ;
- La vente d’un immeuble qui comprend des locaux commerciaux ;
- La cession de plusieurs locaux qui sont dans un ensemble commercial ;
- La vente du local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
- La cession du local au conjoint, à un parent ou un enfant du bailleur ou à un parent ou enfant du conjoint du bailleur ;
- Enfin, en cas de préemption par la collectivité territoriale.
Comment le propriétaire doit-il notifier au locataire ?
Le propriétaire d’un local commercial ou artisanal qui envisage de céder son bien doit en informer le locataire au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), ou d’une lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou d’une signification par huissier – qui est la pratique la plus fréquemment utilisée pour limiter le risque contentieux.
La lettre qui informe le locataire de la cession du bien doit obligatoirement préciser le prix et les conditions de la vente, sous peine de nullité. Il faut également que les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L145-46-1 soient reproduites. Ces informations ont valeur d’offre de vente au profit du locataire.
Sous quel délai le locataire est-il tenu de répondre à l’offre ?
À compter de la date de la notification, vous avez 1 mois pour répondre à l’offre qui vous a été adressée. La forme de la réponse est libre, à moins que le bail ne la précise.
- Si vous déclinez l’offre, le propriétaire est libre de céder son bien au candidat de son choix.
- Sans réponse, l’offre est refusée : le propriétaire est également libre de céder son bien à un tiers ; votre bail se poursuivra avec le nouvel acquéreur.
- Si vous décidez de vous porter acquéreur, vous avez un délai de deux mois pour conclure la vente avec le propriétaire.
À savoir
Si vous acceptez l’offre et que vous sollicitez un prêt bancaire pour l’acquisition du bien, le délai pour la réalisation de la vente est porté à 4 mois.
Le droit de préférence du locataire peut-il être annulé par une clause du contrat ?
Aucune clause ne peut priver le locataire de l’exercice de ce droit, qui relève désormais de l’ordre public. L’action en nullité de la vente se prescrit par deux ans.
En somme, depuis que la loi Pinel a instauré le droit de préemption du locataire d’un local commercial ou artisanal, ce dernier est prioritaire en cas de vente du local – si ce n’est dans certaines situations rendant le droit inapplicable. Vous aimeriez avoir plus d’informations, poser certaines questions à des experts ?
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