Vous souhaitez ou vous devez mettre fin à votre bail commercial ? Au lieu de le rompre, vous avez la possibilité de transférer vos droits à un tiers. Cependant, la cession d’un bail commercial demande des procédures particulières et, parfois, des conditions spécifiques à connaître… Explications.
Qu’est-ce que la cession de droit au bail commercial ?
Si vous souhaitez céder le bénéfice de votre contrat de location à un tiers, vous devez entamer une procédure de cession de droit au bail commercial, ce qui se formalise par un acte juridique.
Qu’elle intervienne dans un cadre isolé ou en accessoire d’une cession de fonds, la cession de bail doit être régulière. Le nouvel acquéreur et vous devez signer un contrat où sont indiquées toutes les modalités du changement de locataire, et dans lequel vous affirmez lui transmettre tous vos droits et vos obligations.
Une fois le bail commercial cédé, le nouvel acquéreur peut faire une demande de renouvellement de bail commercial quand la période triennale arrive à son terme. Il lui est aussi possible de demander un changement de destination du local.
Comment céder un bail commercial : les dispositions réglementaires
L’autorisation du bailleur
Le Code du commerce pose le principe de la libre cessibilité des baux commerciaux compris dans une vente de fonds. Cependant, les dispositions d’un bail commercial ou artisanal peuvent soumettre la cession isolée du contrat à l’agrément exprès du bailleur. Ce dernier doit alors rendre au préalable, par écrit, son autorisation de cession. Une clause contractuelle peut exiger que le bailleur concoure à l’acte de cession du droit au bail.
Le saviez-vous ? En cas de cessions, le bailleur a la possibilité d’invoquer la clause de garantie solidaire pour se protéger.
Le droit éventuel de préemption des communes
Selon le Code de l’urbanisme, les communes peuvent délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Dans ce cas, elles bénéficient d’un droit de préemption sur toute cession d’un bail commercial ou artisanal sur le périmètre.
Pour purger ce droit, vous pouvez procéder à une déclaration préalable de cession auprès de votre mairie. Cette dernière dispose ensuite d’une période de deux mois pour vous faire part de sa décision d’acquérir elle-même le droit au bail commercial ou d’y renoncer.
L’enregistrement de l’acte de cession de bail
Puisque le droit au bail est considéré comme un élément incorporel du fonds auquel il est attaché, sa cession est soumise à enregistrement.
Cet enregistrement de la cession du droit au bail doit être effectué dans le mois de la date de sa signature, auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le lieu de situation des locaux.
De plus, en cas de vente du fonds de commerce, l’enregistrement au greffe et les publicités légales sont obligatoires (SHAL et BODACC).
La signification de la cession au bailleur
La cession de votre bail n’est opposable au bailleur que sous certaines conditions :
- si l’acte sous seing privé a été signifié au bailleur par exploit d’huissier de justice ;
- si la cession a été acceptée par le bailleur dans un acte authentique ;
- si le bailleur a dispensé expressément par écrit les parties de la cession.
Il est indispensable d’être vigilant quant au défaut de signification : si la cession ne remplit pas les conditions, le bail sera inopposable au bailleur. Ce dernier pourra alors refuser le renouvellement du bail, et ce, sans verser la moindre indemnité.
L’établissement d’un état des lieux
Lors d’une procédure de cession d’un droit au bail, vous devez établir un état des lieux contradictoire pour attester votre entrée et votre sortie du local commercial. Les états des lieux à effectuer sont les suivants :
- un premier état des lieux de sortie entre le locataire sortant et le bailleur ;
- un second état des lieux d’entrée entre le locataire entrant et le bailleur.
Les risques liés à une cession irrégulière de bail commercial
Évidemment, une cession irrégulière de bail commercial représente un certain nombre d’anomalies et de risques à éviter. En voici quelques-uns !
- L’inopposabilité de la vente, si les formalités de signification et / ou les stipulations contractuelles, comme l’obtention de l’accord du bailleur, ne sont pas respectées.
- Le refus de renouvellement du bail, sans indemnité, si le bailleur le justifie par un motif grave et légitime.
- La résiliation du bail commercial, sans droit à l’indemnité d’éviction.
- La résolution du bail, qui peut survenir si le bailleur invoque une irrégularité, ou dans le cas d’une clause résolutoire.
- La réparation du dommage subi, si le cessionnaire est évincé, qu’il fait face à une rupture de bail ou un refus de renouvellement, il peut agir en responsabilité civile contre vous.
Exemple
En cas de cession du bail, le bail peut être résilié en raison d’une faute du locataire cédant si le nouveau locataire n’a pas fait cesser le manquement.
Un exploitant d’un fonds de commerce de bar-restaurant avait cédé son fonds et son bail commercial. Le cédant avait transformé 2 chambres en cuisine, réserve et WC avec démolition de la cloison séparative et reconstruction de nouvelles cloisons.
Après la cession, le bailleur des locaux a délivré au repreneur un commandement d’avoir à remettre les lieux dans l’état d’origine en réaffectant à l’habitation les deux pièces transformées. Le repreneur n’ayant pas déféré à ce commandement, le bailleur a demandé au juge la résiliation du bail.
Le repreneur s’est opposé à la résiliation au motif qu’il ne pouvait pas être tenu des fautes et manquements dont il n’était pas l’auteur puisqu’ils étaient antérieurs à la cession.
Les juges ne lui ont pas donné raison ; ils ont considéré qu’il appartenait au repreneur de mettre fin à la persistance des manquements visés par le commandement qu’il avait reçu.
Observations : en principe, en cas de cession du bail commercial, le bailleur ne peut pas demander la résiliation du bail commercial contre le cessionnaire pour des fautes commises par le cédant avant la cession. Toutefois, si le manquement se poursuit après la cession, le cessionnaire doit faire cesser le manquement. S’il ne le fait pas, le manquement devient le sien, et la résiliation du bail peut être prononcée contre lui.
En tant que locataire d’un bail commercial, la cession peut ainsi vous permette de transmettre vos droits de location à un tiers. Cependant, les modalités présentent certaines subtilités et peuvent être délicates à mettre en place. Des experts comme les avocats FIDUCIAL Sofiral Avocats sont là pour vous accompagner dans de telles démarche : n’hésitez pas à les contacter !
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