Peut-on obtenir une indemnité d’éviction en cas de reconstruction ?

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?

L’indemnité d’éviction : définition

Commençons par une définition : l’indemnité d’éviction d’un bail commercial, c’est une compensation financière versée au locataire par le bailleur si ce dernier résilie le bail, ou s’il refuse un renouvellement.

Ainsi, que le bailleur choisisse de reprendre ses locaux ou qu’il décide de ne pas renouveler le bail, dans les deux cas, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, selon l’article L. 145-14 du Code de commerce.

À noter toutefois que dans certains cas, l’indemnité d’éviction n’est pas due, notamment en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou de démolition, totale ou partielle, de l’immeuble pour cause d’insalubrité ou de dangerosité (article L.145-17 Code de commerce). En dehors de ces situations particulières, le refus de renouvellement reste en principe indemnisé.

L’indemnité d’éviction est-elle possible dans le cas d’une reconstruction d’immeuble ?

Deux situations doivent être distinguées :

Le cas de la reconstruction suite à une destruction fortuite

Si pendant la durée du bail, l’immeuble est détruit en totalité par un sinistre imprévisible, le bail est résilié de plein droit.

Si la destruction n’est que partielle, vous pouvez demander une diminution du prix ou la résiliation.

Dans les deux cas, vous n’avez pas droit à un dédommagement (article 1722 Code civil).

En revanche, vous bénéficiez d’un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, selon l’article L.145-17 du Code du commerce.

Le cas du refus de renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble existant

Si le bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial pour reconstruire l’immeuble dans le cadre, par exemple, d’un projet immobilier, il doit vous verser l’indemnité d’éviction, sauf s’il vous offre un local de remplacement en adéquation avec vos besoins. L’emplacement de celui-ci doit alors être équivalent à celui du local faisant l’objet d’une reconstruction (article L.145-18 Code de commerce).

Dans ce cas, les frais de déménagement et d’emménagement doivent vous être remboursés. Vous pouvez éventuellement percevoir une indemnité de compensation pour la privation temporaire de jouissance de votre fonds et la moins-value de celui-ci. 

À noter :

Vous choisissez de refuser les nouveaux locaux en espérant pouvoir bénéficier de l'indemnité d'éviction ? Commencez par en parler à votre bailleur. Si le dialogue n'est pas possible, ce sera à vous, preneur, de saisir la justice.

Mise en situation : l’indemnité d’éviction, comment ça se passe ?

Le propriétaire d’une galerie marchande a décidé de la démolir pour la reconstruire à proximité, afin d’éviter des travaux de mise en conformité coûteux.

Il a alors donné congé aux locataires avec refus de renouvellement, sans versement d’indemnité d’éviction mais en leur offrant un local de remplacement dans la future galerie commerciale, dont la construction a démarré. Il a communiqué aux locataires les plans des lieux et locaux commerciaux offerts.

Cependant, les locataires évincés devant quitter les lieux ont refusé l’offre du bailleur et demandé le versement d’une indemnité d’éviction. Les juges ont considéré le refus comme étant valable, et que le bailleur devait leur verser l’indemnité : en effet, le local de remplacement n’existait pas lors du congé, même si les travaux avaient débuté.

Legifrance, Arrêt de la Cour de cassation (ch. com.) du 14.01.2016 n° 14-19092

Ainsi, si le bailleur refuse le renouvellement de votre bail pour démolir et reconstruire l’immeuble :

• Soit il vous paie une indemnité d’éviction ;
• Soit il vous propose un autre local déjà existant, adapté à votre activité et situé dans un emplacement comparable.

S’il ne propose qu’un local « sur plan » ou pas encore construit au moment où il donne congé, il reste tenu de payer l’indemnité d’éviction. 

En savoir plus : 

Accompagnement et gestion de bail commercial 3 6 9