Peut-on décider d’un changement d’activité en cours de bail commercial ?

Bail commercial : autorisation écrite du bailleur requise pour toute modification d'activité

Vous avez déjà signé un bail commercial mais vous aimeriez faire évoluer votre activité ? Celle-ci ne sera ni connexe ni complémentaire à l’activité initiale ? C’est possible, à certaines conditions. En effet, pour pouvoir changer d’activité en cours de bail commercial, vous devez soit obtenir l’accord du bailleur, soit mettre en place une déspécialisation avec celui-ci. En ultime recours, il reste possible de lancer une procédure judiciaire. Faisons le point sur le sujet.

Changement d’usage d’un local commercial : que dit la loi ?

La destination du bail tous commerces

Si votre contrat contient une clause « tous commerces », vous pouvez profiter des lieux pour exercer n’importe quelle activité commerciale. Pour étendre ou modifier votre activité, vous n’avez pas à solliciter le bailleur. En revanche, vous devez évidemment respecter la nouvelle affectation des locaux !

La destination du bail commercial avec clause d’activité

Si votre contrat de bail contient une clause fixant précisément la nature de l’activité exerçable dans les lieux, vous devez la respecter et exercer une activité conforme. Si vous ne le faites pas, le bailleur est en mesure de demander une résiliation judiciaire.

Cependant, cela ne vous empêche pas de demander le changement ou la mise en place d’une nouvelle activité envisagée... mais il vous faudra obtenir une autorisation par accord univoque du bailleur. Une simple tolérance ou une attitude passive de sa part ne suffisent pas.

Découvrez aussi : Le renouvellement de bail commercial et ses points de vigilance

Changement d’activité : l’autorisation du bailleur est-elle nécessaire ?

Comme évoqué précédemment, si le bail commercial contient une clause fixant précisément la nature de l’activité exerçable, vous devez obtenir l’autorisation du bailleur pour changer d’activité. Vous pouvez alors vous mettre d’accord sur une déspécialisation. 

Dans ce cas, le bailleur peut demander une révision de loyer (selon les articles L. 145-47 et L.145-50 du Code du commerce), ce qui constitue l’un des principaux arguments pour qu’il accepte le changement d’activité.

Enfin, en cas de refus du bailleur, vous pouvez avoir recours à une procédure de déspécialisation judiciaire, partielle ou plénière.

La modification de bail et la procédure de déspécialisation

Que vous souhaitiez changer totalement d’activité commerciale ou adjoindre à votre activité actuelle une autre activité sans caractère connexe ou complémentaire, vous devez suivre la procédure de déspécialisation plénière ou totale prévue dans le Code de commerce (articles de L.145-48 à L.145-55).

Déspécialisation plénière ou partielle ?

  • La déspécialisation partielle porte sur des activités connexes ou complémentaires à celles prévues dans votre bail commercial. Il s’agit d’une simple notification au bailleur, qui dispose d’un droit d’opposition.
  • La déspécialisation plénière porte sur des activités n’ayant pas de rapport avec la ou les activités prévues dans la clause de votre bail commercial. Dans ce cas, l’accord préalable du bailleur est nécessaire.

Mise en situation : le changement d’activité d’un bail commercial

Alors qu’un bail commercial était consenti pour les activités « pâtisserie-salon de thé et boulangerie », le locataire a étendu son activité à celle de petite restauration. Et ce, sans que la modification n’ait été expressément autorisée par une réponse du bailleur.

Le bailleur vivait dans l'immeuble et avait connaissance de ces modifications. Après avoir toléré la situation pendant plusieurs années, il a poursuivi la résolution du bail pour infraction.

Le locataire s’est alors défendu en faisant valoir la mauvaise foi du bailleur. Il n'a pas été suivi par la Cour de cassation qui a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. En effet, la seule connaissance de l’adjonction d’une activité de petite restauration par le bailleur et l’absence d’opposition ne valaient que simple tolérance : le locataire devait obtenir son autorisation.

Source : Legifrance, Cours de cassation. 3ème civ. 12 mai 2016 n° 15-13.851

Avant toute modification d’activité liée à un bail commercial disposant d’une clause d’activité, vous devez en tant que locataire vous assurer de disposer de l’accord écrit du bailleur. Ainsi, vous pouvez aisément rapporter la preuve de l’autorisation obtenue, et changer d’activité sans encombre. Pour en savoir plus, contactez les avocats Sofiral !

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