Le nouveau régime micro-BIC « incertain » du meublé de tourisme
Jusqu’à présent, le régime d’imposition du loueur en meublé relevait de plein droit du micro-BIC lorsque le montant des recettes n’excédait pas :
- 188 700 € pour les meublés de tourisme « classés » et les chambres d’hôtes, avec un abattement forfaitaire de 71 % ;
- 77 700 € pour les autres loueurs en meublé, y compris les meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 50 %.
Pour mémoire, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
La loi de finances pour 2024 a durci le régime d’imposition micro-BIC propre aux locations meublées de tourisme en abaissant les seuils de manière drastique. L’État espère que ce durcissement fiscal permettra de contenir l’expansion des meublés de tourisme dans les zones touristiques, expansion qui participe à la raréfaction des résidences principales sur le marché locatif.
À noter que le régime micro-BIC n’est pas modifié pour les locations meublées longues durées, c’est-à-dire à usage de résidence principale du locataire, et les locations de chambres d’hôtes.
- Pour les meublés de tourisme non classés : application d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes (le régime fiscal est désormais aligné sur celui du régime du micro-foncier applicable aux locations nues).
- Pour les meublés de tourisme classés : application d’un abattement de 71 % dans la limite de 188 700 € de recettes.
Avec un abattement supplémentaire de 21 % sous réserve de remplir deux conditions cumulatives :
- le meublé de tourisme ne doit pas être situé dans une zone géographique où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement (zones tendues) ; le logement doit être situé dans une zone rurale (zone non tendue) ;
- le chiffre d’affaires hors taxes afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés ne doit pas excéder, au cours de l’année civile précédente, 15 000 €.
Au final, un meublé de tourisme classé, situé en zone rurale, pourrait donc bénéficier d’un abattement de 92 % !
À défaut de date d’entrée en vigueur spécifique, la mesure s’applique pour la détermination de l’impôt sur le revenu 2023.
Il faut, toutefois, préciser qu’il s’agit d’un loupé législatif. En effet, à l’origine, l’amendement déposé par le Gouvernement prévoyait de durcir les règles d’imposition des loueurs de meublés de tourisme, sans distinction de classement, mais pas dans une telle proportion.
C’est en enclenchant à plusieurs reprises l’article 49.3, que le Gouvernement s'est trompé de version d’amendement !
Conséquences : l’application stricte de cette mesure devrait conduire certains loueurs de meublés de tourisme non classés à déclarer sous un régime réel les revenus 2023 qu’ils pouvaient légitimement s’attendre de déclarer, au titre de 2023 lors de la campagne de mai prochain, sous le régime micro avec l’abattement de 50 % (par exemple un loueur de meublé de tourisme non classé réalisant 20 000 € de recettes et dépassant le seuil de 15 000 € de recettes en N-1 et N-2 devra déposer une déclaration n° 2031 et ainsi tenir une comptabilité).
Le Gouvernement a toutefois indiqué que la mesure résultant de l’amendement serait gelée pour les revenus de 2023 et que cette réforme adoptée par « erreur » serait corrigée prochainement.
Affaire à suivre donc !
L’aménagement du régime de TVA applicable aux locations meublées
Jusqu’à présent, si l’activité de location meublée était en principe exonérée de TVA, elle y était au contraire assujettie de plein droit lorsque la location s’accompagnait d’au moins trois des quatre prestations parahôtelières suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle (article 261 D, 4° du CGI) :
- fourniture du petit déjeuner,
- nettoyage régulier des locaux,
- fourniture du linge de maison,
- réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Lorsque le loueur en meublé n’offrait, par exemple, que deux prestations parahôtelières, il était ainsi exonéré de TVA.
À noter que le loueur en meublé qui remplissait ces conditions (au moins trois prestations sur quatre) relevait du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée.
En juillet 2023, le Conseil d’État a déclaré le régime applicable aux prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie non conforme à la directive TVA. Il préconise ainsi d’effectuer un examen au cas par cas des conditions de location au regard, notamment, de la durée minimale du séjour et des prestations fournies en sus de l’hébergement.
Suite à cette évolution jurisprudentielle, la loi de finances modifie, à compter du 1er janvier 2024, le régime d’imposition à la TVA des locations meublées parahôtelières en opérant une distinction entre le secteur hôtelier et le secteur résidentiel, en fonction de la durée des offres de location.
S’agissant du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (tels que les auberges, résidences de tourisme, gîtes ruraux, meublés de tourisme), la TVA s’applique si deux conditions cumulatives sont remplies :
- les prestations d’hébergement doivent être offertes au client pour une durée n’excédant pas 30 nuitées (le professionnel ayant la possibilité de proposer une reconduction) ;
- le prestataire doit mettre à disposition au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Nous retrouvons donc toujours le même critère des prestations parahôtelières à fournir.
S’agissant du secteur résidentiel (résidences seniors, résidences étudiantes…), la TVA s’applique dès lors que la location est assortie de trois des quatre prestations visées ci-dessus. Le régime antérieur est maintenu. Il n’est pas recherché si la location résidentielle fait concurrence au secteur hôtelier et aucune condition de durée n’est exigée.
Il n’est pas certain que cette interprétation de la loi de finances réponde pleinement aux exigences du Conseil d’État. Les incidences de cette mesure sur les pratiques actuelles devraient être relativement limitées.
À noter que le taux de 10 % s’applique au secteur hôtelier et au secteur résidentiel dès lors qu’ils remplissent ces conditions.
La prorogation de l’exonération de la location d’une partie de la résidence principale
La loi de finances pour 2024 proroge deux dispositifs d’exonération de locations meublées constituant des pièces de l’habitation principale.
Premier dispositif
Sont exonérés de BIC les produits de la location ou sous-location meublée d’une partie de l’habitation principale du loueur à condition que :
– les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il justifie d’un CDD à caractère saisonnier ;
– le prix de la location soit fixé dans des limites raisonnables.
Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Pour 2023, les plafonds annuels de loyer par m² de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à :
• 199 € en Île-de-France,
• 147 € dans les autres régions.
À noter que les plafonds 2024 ne sont pas encore connus.
Ce dispositif d’exonération devait s’appliquer aux produits des locations ou sous-locations réalisées jusqu’au 15 juillet 2024. La loi de finances pour 2024 proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2026.
Deuxième dispositif
Est également exonéré de BIC le loueur qui met de façon habituelle à la disposition des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes) une ou plusieurs pièces de son habitation principale si le produit de ces locations n’excède pas 760 € par an.
Ce dispositif d’exonération applicable initialement jusqu’au 31 décembre 2023 est également prorogé jusqu’au 31 décembre 2026.