Les organismes de logement social proposent de plus en plus des programmes d’accession :
- afin d’élargir la gamme des services offerts aux locataires dans le cadre du parcours résidentiel
- afin de développer leur activité
Ces opérations peuvent être :
- en accession directe : l’acquéreur achète un bien livré ou un bien à construire. Il signe dans ce cas un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui lui garantit l’achèvement du programme neuf et devient propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
- en location accession (PSLA) qui comprend deux périodes :
- l’acquéreur signe un contrat de location-accession qui lui permet dans un premier temps d’occuper le logement comme un propriétaire (il participe le cas échéant aux délibérations de la copropriété et est responsable de l’entretien de son logement).Pendant cette période, il verse une redevance dont une partie correspond à un loyer, conservé par l’organisme de logement social, et une partie à une épargne qui s’imputera sur le règlement du prix de vente.
- dans un deuxième temps, l’accédant lève l’option et devient pleinement propriétaire de son logement.La durée de la première période est en générale de 1 à 5 ans.
Ce dispositif présente de nombreux avantages :
- encadrement du prix de vente
- TVA à taux réduit et exonération de taxe foncière
- garantie de rachat et relogement par l’organisme HLM
De nouvelles formes d’accession commencent à se mettre en place, notamment dans les secteurs tendus afin d’éviter les augmentations importantes des prix des terrains et des logements et de sécuriser et pérenniser le parc social.
Cela peut par exemple prendre la forme d’un Office Foncier Solidaire (OFS) : l’OFS achète le terrain et le conserve durablement. L’accédant achète, au travers d’un bail réel solidaire (BRS) le droit réel sur le logement. Il paie ensuite à l’OFS une redevance, qui est faible, et qui correspond au portage du terrain.
Ce dispositif présente également de nombreux avantages :
- encadrement du prix de vente
- le prix de vente n’inclut pas le prix du terrain
- TVA à taux réduit et le cas échéant réduction de taxe foncière
La revente ultérieure du logement est encadrée afin d’éviter une augmentation importante des prix et donc garantir le maintien du logement dans le secteur de l’accession sociale : le nouvel acquéreur doit respecter les plafonds de revenu et le prix de vente est règlementé.
Cette activité d’accession présente de nombreuses questions financières et comptables :
- Qu’est-ce qui compose le prix de revient d’une opération d’accession ?
- Quand comptabiliser la marge ?
- Comment financer les opérations PSLA ?
- Quels taux de TVA appliquer aux différentes opérations ?
- Comment comptabiliser les transactions dans les périodes transitoires ? Redevance PSLA due l’accédant, redevance due par l’organisme de logement social à l’OFS pendant la phase de construction ?
- Que fait-on des coûts non encore facturés au moment de la livraison d’une opération d’accession ?
- Comment comptabiliser les conséquences de la mise en œuvre de la clause de garantie de rachat d’un logement ?
Les équipes de FIDUCIAL Audit sont à votre disposition pour vous accompagner dans toutes ces réflexions.