Le régime social des bailleurs de locaux meublés est difficile à stabiliser. D’un côté, il y a la tentation de les assujettir aux cotisations sociales des indépendants. D’un autre côté, la location meublée constitue bien souvent davantage une activité patrimoniale qu’une activité professionnelle. L’équilibre est donc délicat à tenir.
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 avait prévu deux cas d’affiliation des bailleurs de meublés.
Le premier concernait les locations de courte durée (saisonnières). La seconde visait les bailleurs immatriculés au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs en meublés professionnels.
En 2018, le second cas d’affiliation a été indirectement remis en cause par une décision du Conseil constitutionnel qui a annulé la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés. Dans la foulée, les parlementaires ont supprimé ladite condition toujours présente dans un texte fiscal.
Jusqu’alors, rien n’avait été fait en matière sociale. L’application de l’article L 611-1 du Code de la Sécurité sociale, qui prévoit les cas d’affiliation, était devenue assez incertaine.
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 est venue rééquilibrer le dispositif.
L’affiliation sociale des loueurs en meublé qui pratiquent la location de courte durée est maintenue.
Cette situation vise les bailleurs qui remplissent deux conditions cumulatives :
- leurs recettes de location meublée sont supérieures à 23 000 € par an et ;
- les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois mais qui n’y élit pas domicile.
Ces bailleurs étaient déjà concernés par l’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Leur situation ne change pas en 2021.
Lors de leur affiliation, certains de ces bailleurs peuvent éviter l’application du régime des indépendants en optant pour le régime général des salariés. Cette option suppose le respect d’un seuil de recettes.
Attention ! À compter de 2021, ce seuil de recettes est abaissé.
Adieu la condition d’inscription au registre du commerce devenue caduque !
À compter de 2021, le deuxième cas d’affiliation au régime des indépendants concerne les bailleurs qui sont qualifiés de loueurs en meublé professionnels (LMP) sur le plan fiscal.
Le droit social s’aligne donc sur le droit fiscal.
Les Loueurs (LMP) désormais tenus de s’affilier à la SSI sont ceux qui remplissent les deux conditions cumulatives exigées par le Code général des impôts pour reconnaître le caractère professionnel de la location meublée :
- les recettes de location meublée sont supérieures à 23 000 € par an et ;
- les recettes de location meublée sont supérieures aux autres revenus professionnels imposables du foyer fiscal (et notamment les salaires, les revenus commerciaux, non commerciaux…). Dans ce calcul, les revenus du patrimoine (essentiellement les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers) ne sont pas pris en compte.
Il y a donc deux cas d’affiliation des loueurs en meublé à la Sécurité sociale des indépendants :
- les loueurs en meublé pratiquant la location de courte durée et qui réalisent plus de 23 000 € de recettes et ;
- les loueurs en meublé professionnels (LMP) sur le plan fiscal.
Deux autres points ne changent pas non plus :
- Les loueurs en meublé qui ne se trouvent dans aucun des deux cas d’affiliation précités continuent d’être redevables des contributions sociales sur les revenus du patrimoine. Elles se montent toujours à 17,2 % du montant des revenus imposables et restent appelées et prélevées par l’administration fiscale.
- Les loueurs de chambres d’hôtes (qui répondent à la définition qu’en donne le Code du tourisme) font toujours l’objet d’une règle d’affiliation spécifique basée sur le montant du revenu imposable de leur activité.