En effet, ce type de location constitue une prestation de service, rémunérée par le versement d’un loyer et exercée par le propriétaire bailleur de manière indépendante.
Pourtant, de nombreuses locations sont exonérées de TVA, tandis que d’autres supportent la TVA mais uniquement de manière volontaire par l’effet d’une option.
Petit rappel sur l’intérêt de clarifier le régime d’une activité locative au regard de la TVA
Pour les activités locatives, comme pour toutes les activités, il est essentiel d’être clair sur le régime de TVA applicable et cela principalement pour deux raisons :
• si le bailleur omet de facturer la TVA, l’administration pourra tout de même la lui réclamer. Si à l’inverse, il la facture à tort et que le locataire est une entreprise, ce dernier ne pourra pas la déduire ;
• si la location n’est pas soumise à la TVA, le bailleur ne peut pas déduire la taxe supportée sur l’acquisition ou la construction de l’immeuble. Il ne peut pas non plus déduire la TVA portant sur d’éventuels travaux.
À l’inverse, si la location est soumise à la TVA, le bailleur est en droit de déduire la taxe supportée en amont.
La location d’un immeuble à usage d’habitation meublé ou non meublé
Ce type de location est exonéré. Le bailleur ne dispose d’aucun choix en la matière. Il ne peut pas soumettre la location à la TVA.
Précision : les locations de parkings ou de places de stationnement sont en principe soumises à la TVA. Par exception, elles échappent à la taxe lorsqu’elles sont étroitement liées à une location à usage d’habitation.
En matière de location meublée, il existe tout de même une exception lorsque la mise à disposition du local est accompagnée de prestations para-hôtelières.
La location meublée avec prestations para-hôtelières
La location de logements meublés, accompagnée de prestations para-hôtelières au profit des locataires, est une activité passible de la TVA. On considère alors qu’il s’agit davantage d’une prestation commerciale d’hébergement que d’une location stricto sensu.
Deux particularités sont à connaître dans ce cas :
• les prestations para-hôtelières doivent être suffisamment caractérisées. La loi exige qu’au moins trois prestations soient proposées dans une liste qui en comprend quatre (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle). Il faut également qu’elles soient rendues dans des conditions similaires à celles d’un établissement hôtelier ;
• les prestations peuvent être fournies par quelqu’un d’autre que le bailleur. C’est le cas lorsque le bailleur donne le logement en location à un établissement d’hébergement qui fournit ces prestations.
Attention, même si ce type de location constitue une activité taxable, le bailleur qui veut être soumis à la TVA doit généralement opter pour la TVA afin d’éviter l’exonération des très petites entreprises (dénommée franchise en base de TVA).
Précision : la location nue dont la destination finale est le logement meublé est assimilée à une location meublée.
La location de locaux à usage professionnel aménagés
Ce type de location concerne des immeubles professionnels pourvus des aménagements nécessaires à leur exploitation. Lorsque ces immeubles équipés sont donnés en location, la TVA s’applique.
Là encore, le bailleur désireux de facturer la TVA devra peut-être opter pour éviter l’exonération des très petites entreprises (franchise en base de TVA).
La location d’immeubles à usage professionnel non équipés
Qu’il s’agisse de terrains non aménagés ou de locaux non meublés, ces locations sont exonérées de TVA.
Par exception, certaines d’entre elles sont considérées comme ayant une nature commerciale et se trouvent exclues de l’exonération. C’est le cas, par exemple, lorsque le loyer est fixé en proportion des résultats ou du chiffre d’affaires du locataire.
Par ailleurs, pour les immeubles bâtis, le bailleur peut renoncer à l’exonération et choisir d’opter pour l’application de la TVA.
Cela suppose néanmoins que le locataire soit un assujetti ou, si ce n’est pas le cas, que le bail fasse mention de l’option.
Cette option est durable et ne peut être dénoncée qu’au bout de neuf ans.
La location d’immeubles ruraux
Il s’agit des locations de terres et/ou de bâtiments agricoles. Elles sont en principe exonérées de TVA. Néanmoins, si le locataire est un agriculteur redevable de la TVA, le bailleur peut choisir d’opter pour soumettre la location à la taxe.
Pour l’administration, lorsque cette option est formulée, elle est globale et s’applique obligatoirement à toutes les locations d’immeubles ruraux consenties par le bailleur à des agriculteurs redevables de la TVA.