Coronavirus : Quels impacts sur le bail commercial ?

Coronavirus : Quels impacts sur le bail commercial ?

Il résulte de l’allocution présidentielle du 16 mars 2020 au sujet des entreprises : « Pour les plus petites d'entre elles, et tant que la situation durera, celles qui font face à des difficultés n'auront rien à débourser, ni pour les impôts, ni pour les cotisations sociales ». « Les factures d'eau, de gaz, d'électricité ainsi que les loyers devront être suspendus » pour ces entreprises, a précisé enfin le chef de l'Etat.

Attention, cet article n'est plus à jour

L’ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-316) relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 apporte, en son article 4, certaines précisions relatives au bail commercial.

En principe, en cas de retard ou de non-paiement des loyers d’un bail commercial, vous risquez la résiliation de ce dernier même s’il est permis de douter qu’un bailleur procède de la sorte dans cette période « d’état d’urgence sanitaire ».

Découvrez notre éclairage juridique au sujet des questions que vous vous posez !

1 - Je suis locataire d'un bail commercial : mon activité a été suspendue par l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 et je ne peux plus payer mes loyers, que dois-je faire ?

Il convient de faire une demande à votre bailleur de suspension du paiement des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) fondée sur la force majeure (art. 1218 du code civil) puisque la fermeture survient par décision administrative en l’absence de faute du locataire.

En tout état de cause, il convient de vérifier les stipulations du bail qui peuvent encadrer, limiter ou empêcher l’application de la force majeure.

Le Ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, a demandé aux acteurs économiques de faire preuve de solidarité.

Plusieurs associations et fédérations représentatives de bailleurs ont appelé leurs adhérents à la suspension automatique du recouvrement des loyers à compter du 1er avril envers les PME dont l’activité a été arrêtée ainsi qu’à un appel mensuel et non plus trimestriel des charges et loyers. 

Ces arguments peuvent éventuellement être avancés dans votre courrier.

2 - Je suis locataire d'un bail commercial : mon activité est maintenue et j'ai des difficultés pour payer mon loyer, que puis-je faire ?

Il convient de faire une demande à votre bailleur de délais ou d’aménagement des modalités de paiement incluant la non-application des pénalités de retards et la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

A savoir – Si vous êtes éligible au fonds de solidarité, votre bailleur ne peut en aucun cas vous appliquer des pénalités financières, intérêts de retard, clause résolutoire, pénale, de déchéance, d’activation des garanties ou cautions en raison du non-paiement des loyers ou des charges locatives pour les échéances survenant après le 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, même prévus par le bail. 

Le Ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, a demandé aux acteurs économiques de faire preuve de solidarité, cet argument peut éventuellement être avancé.

Pour les PME « dont l’activité, sans avoir été interrompue, a été fortement dégradée par la crise », des associations et fédérations demandent à leurs adhérents de suspendre le recouvrement des loyers à compter du 1er avril et un appel mensuel des loyers et charges au lieu de trimestriel. La demande de suspension serait accordée au cas par cas.

Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Par ailleurs, il peut être envisagé de demander une révision du loyer à la baisse sur le fondement de la théorie de l’imprévision (art. 1195 du code civil) sous les limites suivantes :

  • votre bailleur n’est pas obligé d’accepter de négocier ;
  • vous resterez tenu de respecter les clauses du bail pendant la période de négociation, donc de continuer à payer les loyers ;
  • il convient de vérifier les stipulations du bail qui peuvent encadrer, limiter ou empêcher l’application de théorie de l’imprévision.

Si vous souhaitez renégocier les termes du bail avec votre bailleur, nous vous recommandons de faire appel aux services d’un avocat.

3 - Je suis bailleur : l'activité que mon locataire exerçait a été suspendue et il ne peut plus me régler les loyers, que puis-je faire ?

La suspension de l’activité de votre locataire résultant de l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 constitue un cas de force majeure et vous ne pouvez pas faire jouer la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

A l’heure actuelle, le gouvernement envisage certaines mesures en faveur des bailleurs mais aucune mesure concrète n’a encore été annoncée.

4 - A qui incombent, dans un bail commercial, les frais de désinfection nécessaires à lutter contre l'épidémie ?

En principe, dans le cadre d'un bail commercial, les frais de désinfection du local commercial contaminé par le Coronavirus incombent au seul locataire eu égard à son obligation d'entretien et à ses frais exclusifs.

Si une désinfection des parties communes s’avérait nécessaire, le bailleur devrait y procéder mais pourrait répercuter les frais sur les charges récupérables auprès du locataire.

Les parties peuvent toujours convenir de dispositions contraires, il conviendra donc de vérifier préalablement les clauses de votre bail.

Les avocats de FIDUCIAL Sofiral sont présents, aux côtés de votre Expert-Comptable, pour vous aider et répondre à vos questions.

Les avocats de FIDUCIAL Sofiral vous aident et répondent à vos questions.

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