L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être pleinement propriétaire. Selon l’article 578 du Code civil[1], son titulaire, qui est appelé usufruitier, doit en préserver la substance. Il peut ainsi habiter un logement ou en percevoir les loyers, tandis qu’une autre personne en détient la nue-propriété. Ce qu’il faut retenir : - L’usufruit permet l’usage du bien et la perception de ses fruits, notamment les loyers.
- Il forme, avec la nue-propriété, un démembrement de propriété.
- Il peut être viager ou temporaire.
- À son extinction, le nu-propriétaire retrouve en principe la pleine propriété.
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Usufruit et nue-propriété : le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété répartit les prérogatives du propriétaire entre deux titulaires. Les droits de l’usufruitier correspondent à l’usus, soit le droit d’utiliser le bien, et au fructus, soit le droit d’en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire conserve l’abusus, soit le droit d’en disposer, dans le respect de l’usufruit.
| Droits sur le bien | Usufruitier | Nu-propriétaire |
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| Occuper le logement | Oui | Non, sauf accord |
| Percevoir les loyers | Oui | Non, en principe |
| Vendre son propre droit | Vendre l’usufruit | Vendre la nue-propriété |
La vente du bien en pleine propriété nécessite l’accord des deux parties. En principe, l’usufruitier assume l’entretien et les charges annuelles. Les grosses réparations reviennent au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.
Comment naît un usufruit ?
L’usufruit peut résulter de la loi, d’une convention ou d’un testament. Dans une succession, le conjoint survivant peut bénéficier d’un usufruit selon les règles applicables. Une donation ou une vente avec réserve d’usufruit permet aussi de transmettre la nue-propriété tout en conservant l’usage du bien et ses revenus. Par exemple, un parent peut donner la nue-propriété d’un appartement à son enfant et continuer à l’habiter sa vie durant.
Combien de temps dure l’usufruit ?
L’usufruit viager prend fin au décès de l’usufruitier. L’usufruit temporaire est fixé pour une durée déterminée : s’il bénéficie à une personne physique, son décès y met également fin. D’autres causes d’extinction existent, notamment le non-usage pendant trente ans ou la perte totale du bien. Au décès de l’usufruitier ou à l’échéance prévue, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans droits de mutation au titre de cette réunion, conformément à l’article 1133 du Code général des impôts[2].
Lorsque l’usufruit porte sur de l’argent, on parle de quasi-usufruit : son titulaire peut dépenser les sommes, à charge d’en restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit. Pour une donation ou une succession, le calcul de la valeur de l’usufruit viager repose sur l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts[3].
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[1] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136246/
[2] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006305932
[3] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173
