Peut-on lancer une activité connexe dans un bail commercial ?

Le locataire d’un bail commercial peut-il librement adjoindre d’autres activités à celles comprises dans son bail ?

Vous êtes locataire d’un bail commercial et vous envisagez d’étendre votre activité, ou d’en lancer une totalement nouvelle. Forcément, vous vous demandez si celle-ci peut être adjointe aux autres activités prévues dans votre bail. Sachez que lancer une activité connexe avec un bail commercial, c’est possible... mais à certaines conditions !

Activité connexe et bail commercial : ce que dit la loi

En général, un bail commercial n’autorise que l’exercice d’une ou plusieurs activités limitativement énumérées. Cependant, certains baux sont consentis pour l’exercice de toute activité : on parle alors de bail tout commerce.

En revanche, dans le cas d’un bail commercial, le locataire peut adjoindre une nouvelle activité en ayant recours à la notion d’activité incluse, qui lui permet d’étendre la destination contractuelle sans solliciter d’autorisation du bailleur.

Rappel : Une activité incluse, c’est une activité contenue dans la destination contractuelle et ne nécessitant pas d’autorisation.

La clause de destination du bail, plus concrètement

Une clause de destination du bail de type « prêt-à-porter féminin et accessoires » permet d’inclure la vente d’articles de cuir – sacs, gants, ceintures… –, voire de bijoux fantaisie.

En revanche, une clause qui stipule que « les locaux loués doivent être affectés à l’usage de l’activité de vente de prêt-à-porter féminin, à l’exclusion de tout autre activité » interdit toute extension sans autorisation.

Étendre vos activités sans le signaler reviendrait donc à commettre une infraction à vos obligations contractuelles, provoquant ainsi la résiliation du bail. La jurisprudence est constante : en cas de modification d’activité, elle considère que la passivité du bailleur pendant plusieurs années ne suffit pas à caractériser la renonciation à se prévaloir de l’infraction !

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Quelle est la procédure à suivre pour le locataire ?

L’extension à des activités connexes et complémentaires

Si les activités sont connexes et complémentaires à celle stipulée dans le bail commercial initial et exercée dans les lieux – autrement dit, si vous souhaitez simplement étendre votre activité dans ce cadre –, vous devez avertir le bailleur à l’avance, par exploit d’huissier.

Le bailleur a alors un délai de deux mois pour contester l’opération. Si un désaccord survient, c’est le tribunal de grande instance qui tranchera.

À noter : Aucune définition légale de la connexité ou de la complémentarité n’existe : il n’est pas facile de préjuger de la position que peut adopter un tribunal !

L’extension à des activités totalement différentes

Si vous souhaitez exercer une activité nouvelle, totalement différente de celles mentionnées dans le bail initial, vous devez demander l’autorisation du bailleur, toujours par exploit d’huissier.

Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour vous répondre. En cas de désaccord, cela sera à nouveau tranché par le tribunal de grande instance.

Nouvelle activité connexe et bail commercial : quel impact sur le prix du loyer ?

En cas d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires

En cas d’adjonction au bail d’activités connexes ou complémentaires, le bailleur ne peut tirer un avantage immédiat de l’autorisation en réclamant une indemnité.
En revanche, lors de la révision triennale suivant la notification d’extension d’activité, le bailleur peut choisir de majorer le loyer et le fixer à la valeur locative. Il échapperait ainsi à l’indexation liée à la seule évolution de l’indice de référence.

En cas d’adjonction d’activités totalement différentes

Si les activités sont totalement différentes de celles mentionnées dans le bail commercial, le bailleur a la possibilité de majorer immédiatement le montant du loyer – sans attendre la prochaine révision triennale.

Si vos nouvelles activités occasionnent un préjudice, il peut souhaiter le démontrer et réclamer une indemnité.

À partir d’un bail dédié à des usages commerciaux, vous pouvez donc choisir d’étendre votre activité, ou en développer de nouvelles. À condition d’agir en connaissance de cause, en informant le bailleur et en suivant les démarches à la lettre pour éviter d’avoir des coûts imprévus. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts !

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