Lorsque le bail commercial autorise uniquement la vente à emporter, l’installation d’une terrasse modifie la destination des locaux et peut entraîner la résiliation du bail.
La Cour de cassation a jugé dans un arrêt récent (Cass. 3ème civ. du 26 mars 2020) que l’installation d’une terrasse située sur le domaine public constitue une activité de petite restauration sur place, distincte de la vente à emporter, seule activité autorisée par le bail, et viole de ce fait l’article 1728 du Code civil, qui impose « d’user de la chose […] suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».
Elle censure donc la décision de la Cour d’appel de Grenoble qui, au contraire, avait considéré que l’installation de chaises et de tables sur le domaine public :
- n’affectait pas les lieux loués tout en permettant aux clients de consommer sur place les seuls produits prévus au bail ;
- et ne constituait pas une modification de l’activité autorisée par le bail commercial.
Par conséquent, la Cour de cassation reconnaît au bailleur le droit de demander la résiliation du bail commercial pour modification de la destination des lieux (art. 1741 du Code civil), ou à défaut le déplafonnement du loyer lors du renouvellement (art. L 145-34 du Code de commerce).
À savoir : certaines activités sont considérées comme implicitement incluses dans la destination contractuelle et peuvent être librement exercées par le locataire. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur, croissants au jambon et pizzas peut être considérée comme annexe à l’activité de boulangerie-pâtisserie, en raison de l’évolution des modes de consommation (Cass. 3ème civ. du 21 novembre 1995 n° 94-12.365).
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