Les clés pour comprendre la révision triennale du loyer du bail commercial

révision triennale du loyer du bail commercial

Vous avez un contrat de bail commercial en cours ou vous apprêtez à le renouveler ? On vous dit tout de la révision triennale du loyer !

Il ne faut pas la confondre avec l’indexation annuelle du loyer : la révision triennale est une clause obligatoire de tout contrat de bail commercial. Ainsi, tous les trois ans, le bailleur ou le locataire peut demander à faire évoluer le montant du loyer mensuel, selon les indices de référence en cours. Faisons le point sur les caractéristiques de la révision triennale d’un loyer de bail commercial !

Qu’est-ce que la révision triennale du loyer du bail commercial ?

Avec la révision triennale, le locataire et le bailleur peuvent adapter le montant du loyer en cours à la valeur locative des locaux (caractéristiques du local, intérêt commercial du quartier, prix moyen pratiqué…). Cependant, elle ne peut intervenir que si l’une des parties en fait la demande, et seulement sous certaines conditions. La révision triennale du loyer doit avoir lieu 3 ans après :

  • la date d’entrée du locataire dans les locaux ;
  • ou la date de renouvellement du bail ;
  • ou la précédente révision du loyer.

Comment faire une demande de révision de loyer ?

La révision triennale du loyer peut être demandée grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un acte d’huissier. La demande doit obligatoirement préciser, sous peine de nullité, le montant du nouveau loyer.

La date d’exigibilité du nouveau bail est alors celle de la demande. L’acceptation est, quant à elle, possible par tout moyen !

À savoir : Outre la révision triennale, vous pouvez négocier une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation), qui permet une révision annuelle du loyer sur la base d'un indice choisi au moment de la conclusion du bail.

Comment fonctionne la révision triennale du loyer ?

La révision triennale du loyer est établie en tenant compte d’un indice trimestriel de référence, publié tous les trois mois sur le site de l’Insee et dépendant de l’activité exercée dans les locaux loués.

Il existe deux indices trimestriels de référence :

  • l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui concerne les activités commerciales ou artisanales ;
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui est utilisé pour toutes les autres activités professionnelles.

Calculer le montant du loyer révisé

Vous pouvez calculer le montant total de votre futur loyer à l’aide de la formule suivante :

Montant du loyer en cours x indice trimestriel de référence concernant la révision / indice en vigueur lors de la dernière fixation de loyer

Un exemple concret…

Imaginons que le montant de votre loyer en cours soit de 1 000 euros. La dernière révision date du 1er février 2018 – la nouvelle aura lieu le 1er février 2019.
L’indice au premier trimestre 2018 est de 127,22 et celui de 2019 est de 129,38. Le calcul est alors le suivant :
1 000 x 129,38 / 127,22 = 1016 euros au 1er février 2019.

Le plafonnement et le déplafonnement du loyer de bail commercial

Pour vous protéger d’une hausse subite du loyer, la révision triennale est plafonnée. La variation du loyer ne peut en aucun cas dépasser la variation de l’indice trimestriel de référence considéré pour votre activité.

Cependant, le bail commercial peut prévoir un déplafonnement du loyer. La variation du loyer peut notamment excéder celle de l’indice de référence dans l’une des situations suivantes :

  • en cas de d’évolution significative des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population locale, nouvelles voies de circulation…) ayant une incidence favorable sur vos activités commerciales, justifiant une hausse de plus de 10 % de la valeur locative ;
  • en cas de changement d’activité du locataire (déspécialisation totale ou partielle du bail). La déspécialisation totale concerne un changement d’activité dans les locaux loués, alors que la déspécialisation partielle se rapporte à l’ajout d’une activité complémentaire à l’activité principale.

À savoir : La loi Pinel du 18 juin 2014 limite l’augmentation annuelle des loyers des baux commerciaux (conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014) à 10 % par rapport à l’année précédente.

Si la révision triennale s’applique par défaut au bail commercial, d’autres modalités de révision du loyer peuvent être négociées, comme la clause d’indexation du loyer ou la clause recette. Chacune présente des atouts… et des contraintes. Vous vous apprêtez à signer un bail commercial ? Faites appel à un avocat spécialisé pour en négocier les clauses !

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La Covid peut-elle impacter la révision triennale ?

Oui, dans une certaine mesure. Pour faire face aux fermetures administratives, vous avez développé, par exemple, une activité de vente à emporter, de snacking ou de restauration : avez-vous pensé à vérifier la clause de destination de votre bail avant de vous lancer ? Si votre bail comporte une clause de destination large (clause « tous commerces »), tout va bien. En revanche, si la clause de votre bail est plus sévère, alors cette activité constitue une déspécialisation partielle exigeant l’accord préalable de votre bailleur. En principe, votre bailleur serait fondé à demander la résolution du bail ou son non-renouvellement. Cependant, les premières décisions de justice dont nous disposons semblent plus modérées et préfèrent retenir, au vu du contexte exceptionnel, une revalorisation du loyer à la valeur locative lors de la révision triennale.

Toutefois, la prudence s’impose. D’un autre côté, vous pouvez peut-être invoquer une baisse de la valeur locative, suite à la crise économique, qui justifierait une diminution de loyer. Si cette baisse de la valeur locative nécessite que vous la démontriez, elle peut constituer un argument de négociation redoutable dans la mesure où, contrairement à la révision du loyer à la hausse, elle ne fait en principe pas l’objet d’un mécanisme de lissage. Par conséquent, s’il est démontré que la valeur locative a bien diminué, la baisse de loyer correspondante sera immédiate et totale. La révision triennale s’applique par défaut.Cela ne signifie pas pour autant que cette clause doit être négligée car ses retombées concrètes sont extrêmement importantes, en particulier dans les prochains mois où les questions de trésorerie vont plus que jamais être centrales.

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