Contenu du contrat de bail commercial : quelles sont les clauses négociables ?

Contenu du contrat de bail commercial : quelles sont les clauses négociables ?

Le bail commercial fixe les obligations contractuelles du bailleur et du preneur au moyen de différentes clauses. Et si certaines d’entre elles sont d’ordre public, d’autres sont négociables. Durée du contrat, destination des locaux, montant du loyer initial… vous avez la possibilité de discuter le contenu du contrat de bail commercial. Il est même recommandé de le faire pour l’adapter aux spécificités de votre activité !

Pourquoi négocier les clauses d’un bail commercial ?

Négocier certaines clauses vous permet d’ajuster le contenu du contrat de bail commercial aux spécificités de votre activité. Vous pouvez, par exemple, convenir avec le bailleur d’indexer une partie du montant du loyer sur vos recettes. Ainsi, le montant du loyer variera selon votre chiffre d’affaires. Vous pouvez également préciser la répartition des charges et travaux en cas de grosses réparations.

L’objectif de telles négociations : aboutir à un accord. Les clauses négociées doivent convenir à l’une et l’autre partie !

Contenu du contrat de bail commercial : les clauses négociables

Les principales clauses négociables d’un bail commercial

Le montant du loyer initial

Le montant du loyer initial est librement fixé par les parties. Avant de signer votre bail commercial, vérifiez les prix du marché et si nécessaire, négociez le montant de votre loyer avec votre futur bailleur !

La durée du contrat

Un bail commercial est conclu pour un minimum de 9 ans. Toutefois, la durée du bail commercial peut être négociée. Sachez qu’au-delà de 12 ans, un bail notarié doit être signé.

La répartition des charges

Le contrat de bail peut préciser la répartition des charges, impôts et taxes afférents aux locaux loués. Si vous acceptez le paiement de charges incombant normalement au bailleur, comme c’est habituellement le cas des impôts fonciers, exigez une contrepartie.

L’échéance du loyer

L’échéance du loyer est librement négociable. Reportez dans le contrat de bail l’échéance convenue avec le propriétaire. C’est elle qui fera foi en cas de litige !

Le dépôt de garantie

Le montant et la date d’encaissement du dépôt de garantie sont des éléments qui peuvent, eux aussi, être négociés. Notez que si les sommes demandées dépassent deux termes de loyer, l’excédent porte intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre !

La révision du loyer

Si la révision triennale s’applique par défaut, la clause relative à la révision du loyer encadre notamment la possibilité d’appliquer ou non un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Négociez-la donc avec la plus grande attention.

Les clauses complémentaires à négocier

Conformément au Code du commerce, certaines clauses incontournables doivent figurer dans un bail commercial. Le propriétaire et le locataire ont cependant la faculté de négocier des clauses complémentaires, dont voici trois exemples.

La clause de non-concurrence : elle interdit au bailleur d’exercer pour son propre compte une activité concurrente à celle exercée par son locataire.

La clause d’exclusivité : elle interdit au bailleur de louer au sein du même immeuble un local commercial dédié à des activités similaires à celles exécutées par le locataire du fonds de commerce.

La clause relative à la sous-location d’un local commercial : à défaut d’un accord expresse du bailleur, elle interdit au locataire de sous-louer le local qu’il occupe au titre de son activité commerciale.

Pour vous assurer que le contenu de votre contrat de bail commercial soit en adéquation avec votre activité, une négociation de certaines clauses peut s’imposer. Rigueur et précision sont de mise pour éviter tout litige en cours de bail et garantir la réussite de votre entreprise !

Les équipes de FIDUCIAL Sofiral vous accompagnent pour négocier les clauses de votre bail commercial.

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