Pour modifier les termes du bail que vous avez initialement signé, un avenant au bail commercial peut survenir, en cours de bail ou à l’occasion de son renouvellement. Un tel document, fruit d’un accord entre le bailleur et vous, doit respecter un certain formalisme pour être juridiquement valide. Voici tout ce qu’il faut savoir pour produire et signer un avenant en bonne et due forme !
Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial ?
Un avenant est un acte juridique qui permet de modifier ou d’actualiser les termes d’un contrat sans avoir à en créer un nouveau.
Dans la pratique, l’avenant au bail commercial prend la forme d’une convention écrite qui introduit une nouvelle clause ou qui rectifie certains éléments initialement portés à votre contrat. Pour éviter toute ambigüité, il doit préciser clairement les points du bail initial qui sont modifiés.
Il peut être produit à la suite d’une demande de votre part ou de la part du bailleur. Dans tous les cas, il doit être signé par les deux parties, le bailleur et le locataire !
Pourquoi utiliser un avenant au bail commercial ?
Dès lors qu’un événement modifie les termes de votre contrat initial, un avenant au bail commercial doit être produit. La rédaction d’un avenant au bail commercial peut par exemple résulter :
- d’un changement de destination du local loué,
- de l’introduction d’une clause d’indexation du loyer,
- d’une évolution de la surface commerciale louée.
La mise en place d’un avenant au bail commercial doit être précédée d’une discussion et de négociations entre votre bailleur et vous. Comme c’est le cas pour un contrat de bail, la rédaction de l’avenant doit être suffisamment précise pour éviter tout litige ultérieur !
Comment produire un avenant au bail commercial ?
Pour être valide juridiquement, votre avenant au bail commercial doit répondre à un certain formalisme...
Quel formalisme pour l’avenant au bail commercial ?
Un avenant au bail doit :
- mentionner l’identité des parties ;
- rappeler la date de signature du contrat initial ;
- préciser si les points modifiés par l’avenant complètent, suppriment ou remplacent les modalités définies dans le contrat initial ;
- stipuler que le bail initial reste valide ;
- renseigner la date de prise d’effet de l’avenant ;
- être officialisé par une LRAR (lettre recommandée avec avis de réception).
À savoir : Lorsque votre bail professionnel ou commercial arrive à son terme, le bailleur a la faculté de vous donner congé et de formuler une offre de renouvellement. Il doit alors produire un avenant de renouvellement du bail commercial !
Quels sont les cas d’usage de l’avenant au bail commercial ?
Vous le savez mieux que quiconque : l’exploitation d’un fonds de commerce est rarement linéaire ! Changement d’activité principale, de siège social, autorisation de sous-location… De nombreux événements peuvent justifier la négociation d’un avenant au contrat de bail. À titre d’exemple, voici quatre cas d’usage de l’avenant au bail commercial.
1 – Une autorisation de sous-location
L’article L.145-1 du Code du commerce précise qu’en tant que locataire, vous n’êtes pas autorisé à sous-louer le local commercial dont vous avez la jouissance, sauf accord du bailleur.
Le bail commercial que vous avez initialement conclu ne vous permet pas de sous-louer votre local à un tiers et vous souhaitez modifier cette disposition ? Vous pouvez alors solliciter l’avis de votre bailleur et négocier un avenant.
2 – Une modification de la surface et / ou des caractéristiques du local
Si, lors du renouvellement de votre bail commercial, la surface locative a évolué, un avenant est nécessaire pour modifier le montant du loyer. Il en va de même si des travaux ont entraîné une amélioration notable du local.
3 – Un changement de destination des locaux loués
Un bail commercial comporte généralement une clause fixant la nature des activités appelées à être exercées au sein des locaux loués.
L’article 1728 du Code civil précise que le preneur doit « user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».
En d’autres termes, si vous souhaitez modifier la destination des locaux telle que reportée dans le bail, vous devez formaliser cette modification au moyen d’un avenant.
4 – L’ajout d’une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier le contrat de bail
Le bail commercial tend à vous protéger en tant qu’exploitant d’un fonds de commerce. Cependant, une clause résolutoire peut permettre au propriétaire de faire cesser les effets du bail en cas de manquement du locataire (défaut de paiement du loyer, dégradation des locaux…).
Si le bail initial n’intègre pas de clause résolutoire, il est alors possible de l’introduire au moyen d’un avenant.
Cas particulier : avenant et renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial peut nécessiter la rédaction d’un avenant. En l’espèce, la loi Pinel s’applique aux baux commerciaux conclus depuis le 18 juin 2014 ainsi qu’à ceux qui sont renouvelés depuis lors.
Véritable réforme du contrat de bail commercial, la loi Pinel a introduit de nombreuses nouveautés, imposant notamment que les baux commerciaux mentionnent désormais les dispositions suivantes :
- les modalités de répartition des charges locatives entre le bailleur et le locataire,
- les modalités de révision du montant du loyer,
- le droit de préemption du locataire,
- la faculté de résiliation triennale accordée au locataire.
Vous avez conclu un bail commercial avant le 18 juin 2014 et les dispositions précitées n’y sont pas reportées ? Lors du renouvellement du bail, un avenant devra être produit pour mettre votre bail commercial en conformité avec la loi. Retrouvez plus d’informations dans notre article dédié à la loi Pinel appliquée aux baux commerciaux !
La production d’un avenant permet de formaliser les modifications apportées à votre bail commercial. Pour que ce document vous garantisse une relation contractuelle exempte de tout litige, sa rédaction doit respecter un formalisme strict sous peine de nullité. Bien qu’il soit possible de personnaliser un modèle d’avenant, il reste donc préférable de solliciter les conseils d’un avocat spécialisé.