Les opérations de locations immobilières de biens détenus par un particulier sont assez délicates à appréhender sur le plan de la facturation électronique.
Elles peuvent ne pas être assujetties à la TVA, auquel cas elles échappent à la réforme. D’autres peuvent être assujetties à la TVA mais en être exonérées. Dès lors, elles peuvent ou non échapper à une partie de la réforme de la facturation électronique qui entrera progressivement en vigueur au 1er septembre 2026.
Nous tentons dans cet article de rendre clair ce qui abscons. Néanmoins, seul un échange avec votre cabinet d’expertise comptable vous garantira une bonne compréhension, car même l’administration n’est pas forcément au clair sur toutes les particularités.
Un tableau synthétique vaut mieux qu’un grand discours
Le tableau suivant vise uniquement le cas de personnes physiques louant un bien qu’elles possèdent personnellement.
Application de la réforme de la facturation électronique pour les locations de bien détenus à titre personnel :
(1) En principe, la location de locaux est une activité assujettie à la TVA. Toutefois, dès lors qu’elle est réalisée par une personne physique, l’administration fiscale considère que la location de locaux nus (à usage d’habitation ou professionnel) n’est pas une activité économique entrant dans le champ de la TVA, d’où l’exemption de l’obligation de recevoir des factures électroniques. Cette position est pour le moins surprenante, mais pour une fois que cela entraîne une réduction des obligations, on ne va pas bouder notre plaisir et faire un excès de zèle.
(2) Le principe décrit au point (1) devrait alors tout logiquement s’appliquer aux locations meublées à usage d’habitation (sans prestations para-hôtelières), au moins pour les locations meublées non-professionnelles (LMNP). Il s’appliquerait bien, mais uniquement si la location ne dispose pas de numéro SIREN. En effet, si l’activité est identifiée par un numéro SIREN, il y aurait lieu de la soumettre à l’obligation de recevoir des factures électroniques. Espérons que l’administration fiscale apportera un éclaircissement avant l’entrée en vigueur de l’obligation. Dans cette attente, il est sage d’adhérer à une plateforme agréée
(3) La location de places de stationnement est soumise à la TVA de plein droit, sauf si ces places de parking sont attachées à un immeuble dont la location est exonérée (auquel cas on lui applique le même niveau d’obligations que celui de la location exonérée).
(4) Les obligations d’émettre des factures électroniques et/ou de e-reporting, dès lors qu’on y est soumis, entreront en vigueur au 1er septembre 2027. L’émission de factures électroniques ne concernera que les opérations conclues avec des clients français eux-mêmes assujettis à la TVA. Le e-reporting des données de transactions concernera dès lors toutes les autres opérations. En revanche, sauf à avoir opté pour la TVA sur les débits, toutes les opérations de locations soumises à la TVA, quel que soit le client, feront obligatoirement l’objet d’un e-reporting de données de paiement.
La difficulté se corse si la personne physique réalise à la fois des locations soumises aux obligations de facturation électronique et des locations exemptées de telles contraintes. Mais là, le mieux est encore d’en parler avec votre cabinet d’expertise comptable afin qu’il puisse vous conseiller en fonction de votre situation particulière.
Au prochain numéro : Facturation électronique : quelles données remonteront à l’administration ?
