L’acquisition d’un bien en nue-propriété ou comment se constituer des revenus futurs sans pour autant augmenter son patrimoine et sa fiscalité d’aujourd’hui.
Elle repose sur la technique du démembrement de propriété. Une personne (physique ou morale, souvent un institutionnel) acquiert l’usufruit d’un bien immobilier ce qui lui confère le droit de jouir de ce bien, de l’occuper et d’en retirer les fruits, les revenus.
L'usufruitier perçoit les loyers, prend en charge la gestion du bien, assume les risques locatifs (vacance et impayés) et s’acquitte généralement de l’intégralité des charges (taxe foncière, charges d’entretien…)
En contrepartie, le nu-propriétaire ne recouvrera une propriété pleine et entière qu’à l’issue du démembrement dont la durée est fixée contractuellement (en moyenne de 10 à 15 ans, parfois 20 ans). Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne s'occupe de rien. Il ne peut pas habiter son logement, ne gère pas les locataires et ne perçoit pas de revenus fonciers. C'est l'usufruitier qui les perçoit.
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, un bien en pleine propriété. Il peut alors l’utiliser comme bon lui semble : l’occuper, continuer à le louer ou le revendre.
Le prix :
Un des principaux intérêts de ce type de placements réside dans le fait que vous achetez un bien immobilier à un prix moindre que sa valeur de marché. Cette décote est la contrepartie à l’impossibilité qui vous est faite de percevoir les loyers du bien pendant la durée du démembrement. Il est fréquent que seule une partie d’un immeuble soit concernée par le démembrement, le reste étant vendu en pleine propriété. Cela permet de vérifier si le prix de la nue-propriété n’a pas été surévalué.
Attention toutefois : les dépenses visées aux articles 605 et 606 du code civil, c’est-à-dire les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire ; une convention d’usufruit (parfois appelée convention de démembrement) précisant les relations contractuelles entre le titulaire de l’usufruit et le nu-propriétaire est annexée au contrat de vente signé chez le notaire. Dans ce document, figurent notamment les modalités de répartition des charges et des dépenses de remise en état au moment de l’extinction de l’usufruit. Les conventions signées doivent prévoir que l’intégralité des dépenses (grosses réparations, taxe foncière, honoraires de syndic, etc.) incombera à l’usufruitier, ainsi que ce qui concerne les mises aux normes (environnementales …).
Traitement fiscal de la nue-propriété :
- Comme le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu pendant la période du démembrement, il n’est pas imposé au titre des revenus fonciers, ni de la taxe foncière qui demeurent à la charge de l’usufruitier.
- La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de l'assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)*.
- En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
- Les dettes afférentes à la nue-propriété ne sont pas déductibles de l'assiette de l'IFI.
- Enfin, comme tout bien immobilier, l’achat doit être envisagé pour une durée de détention longue : les plus-values immobilières seront imposables à 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. L’abattement pour durée de détention du bien sera de 100 % au bout de 22 ans pour les plus-values, au bout de 30 ans seulement pour les prélèvements sociaux.
Qui a intérêt à acheter en nue-propriété :
- L'achat en nue-propriété peut séduire un investisseur souhaitant investir au fil de l'eau dans l'immobilier sans pour autant alourdir son imposition.
- Ce dispositif peut également convenir à des personnes propriétaires de leur résidence principale dont le projet est de déménager au moment de leur retraite.
Au lieu de vendre leur résidence principale et d'acheter un autre logement le moment venu, ils acquièrent en amont la nue-propriété d’un bien avec une décote pour y habiter une fois le démembrement terminé.
- Enfin, ce dispositif s'adresse à des personnes souhaitant se constituer un complément de revenus pour leur retraite ; ils achètent (avec une décote) la nue-propriété d’un bien dont le démembrement se termine au moment de leur départ en retraite. Ils pourront alors le louer pour en tirer un complément de revenus.
Que peut-on acheter en nue-propriété :
- Le démembrement permet d’accéder à un investissement immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété.
- En général, l'achat en nue-propriété porte sur un logement neuf, ce qui suppose d'acheter un appartement vendu en état futur d'achèvement (Vefa), autrement dit, on achète sur plan.
- Il peut porter sur l’achat d’immeubles anciens rénovés, généralement des biens situés en centre-ville, avec une importante demande locative.
Aléas possibles en fin d’opération :
- À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère sans frais la pleine propriété du bien. Il peut louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires, l’occuper ou le revendre.
- Si le bien est occupé par un locataire et que l’usufruitier était un bailleur social, le propriétaire pourra donner congé à son locataire pour vendre ou reprendre le bien ou lui faire signer un nouveau bail aux conditions de marché.
- La loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 prévoit, en effet, que le bail prend automatiquement fin à l'échéance de l'usufruit. Le bailleur social est également obligé de reloger le locataire si ses revenus le rendent toujours éligibles à un logement social.
- Les conventions que nous avons évoquées plus haut devront avoir stipulé que c’était à l’usufruitier de remettre en bon état les parties privatives et communes avant de les restituer au nu-propriétaire.
En conclusion, si l’achat en nue-propriété présente de multiples avantages, financiers, fiscaux, patrimoniaux, il peut comporter certains risques qu’il est possible de limiter, voire d’éviter.
Si vous souhaitez en savoir plus et vous faire conseiller à ce propos, n’hésitez pas à consulter le Conseiller en Gestion de Patrimoine FIDUCIAL Conseil de votre région.
* Lorsque le démembrement résulte d'une convention, d'une donation ou d'un testament, l'imposition pèse entièrement sur l'usufruitier. Par contre, lorsque le démembrement résulte de l'application de la loi, l'imposition est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, définie par la loi en fonction de l'âge de l'usufruitier.