LES SCPI : Un placement patrimonial compétitif et sage…à redécouvrir

LES SCPI : Un placement patrimonial compétitif et sage…à redécouvrir

Créées il y a près de 50 ans, la loi les instituant remontant à 1970, les SCPI retrouvent une seconde jeunesse, ou ont atteint leur plénitude, ce qui revient sans doute au même.

Depuis maintenant près de 5 ans, aux lendemains de la crise financière, les épargnants ont (re)découvert les vertus de la pierre papier, surtout quand elle n’est pas cotée en Bourse, comme les SCPI.

 Environ 3 milliards d’épargne est collectée par les SCPI chaque année (1,2 milliards de collecte au premier semestre 2014). L’encours ne cesse de croitre, sans pour autant que les prix de part ne s’envolent, car la valeur du sous-jacent immobilier a peu évolué  dans le même temps.

Du côté des rendements, la moyenne à l’achat se situait à 5,13% en moyenne en 2013 pour les SCPI investies en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces,…). Sans doute un chiffre voisin  en 2014, même si la crise économique fait sentir ses effets (défaillances d’entreprises, consommation en retrait,…) ; les SCPI font preuve d’une grande robustesse.

Depuis 25 ans, en effet, le taux de rendement annuel du dividende a été supérieur à 6%.

Pourquoi et comment un tel résultat dans long terme ?

Les SCPI sont des organismes de placement collectifs, OPC, régulés et contrôlés par l’AMF. Le standard de gestion a d’ailleurs été renforcé  récemment avec la directive AIFM, pour aligner la gestion collective SCPI sur les dispositifs de protection de l’épargne les plus élevés existants en Europe et dans le monde.

 Les SCPI acquièrent, pour le compte de leurs associés-épargnants des patrimoines immobiliers, généralement en immobilier d’entreprise, car les particuliers n’ont pas les capacités d’accéder à ce marché.

Elles versent ensuite à chacun la quote-part de leurs résultats, c’est à dire, grosso modo, les loyers encaissés nets des charges immobilières et frais de la société. Comme les taux de rendement de l’immobilier commercial est très supérieur à celui du logement, le dividende final y est bien supérieur.

 Autre avantage du produit, la régularité de la performance, même quand la croissance est en panne comme actuellement. En effet, les nombreux immeubles de chaque SCPI ne sont pas tous impactés par la conjoncture en même temps (division du risque). Si  l’on ajoute à cette régularité de performance, le  rythme de  versement trimestriel, la SCPI apparait alors comme le produit de placement idéal pour la retraite.

Point besoin d’avantage fiscal spécifique, la SCPI est transparente et l’associé imposé sur les revenus « fonciers » de la SCPI.

Petit plus néanmoins, la possibilité de déduire des intérêts emprunts, si la part de SCPI a été achetée à crédit.

Autre avantage pour les épargnants disposant de déficits fonciers par ailleurs, la faculté de compenser les déficits et les revenus de la SCPI. Ce qui en fait un excellent placement patrimonial, sans compter les voies ouvertes par le démembrement des parts, le nu-propriétaire n’étant pas imposé à l’ISF.

Tout ceci explique sans conteste le succès des SCPI.

 FIDUCIAL très actif en ce domaine ?

 FIDUCIAL dispose d’une filiale spécialisée en SCPI : FIDUCIAL Gérance qui est une société de gestion agréée AMF, et qui gère 11 SCPI et 6 Groupements Forestiers représentant 35 000 associés, 735 000 m², 2 000 locataires et 1 600 M€ d’actifs.

 Outre la SCPI BUROBOUTIC déjà bien connue sur le marché, FIDUCIAL Gérance commercialise actuellement des parts nouvelles de la SCPI FICOMMERCE (née en 2013 du regroupement des SCPI CIFOCOMA 3, CIFOCOMA 4 et FICOMA).

Principalement investie en murs de magasins, FICOMMERCE se positionne au deuxième rang des SCPI de sa catégorie, avec une capitalisation de l’ordre de 540 millions d’euros et un patrimoine constitué de 389 immeubles représentant une surface globale de 285 000 m².

La stratégie de FICOMMERCE est la constitution d’un patrimoine de murs de commerces situés partout en France.

Elle dispose toutefois des latitudes nécessaires pour acquérir d'autres types d'actifs en saisissant les opportunités qui s'offrent à elle.

C'est ainsi que la politique d’investissement consistant à acquérir des commerces en centre-ville et centres commerciaux en périphéries a conduit en 2014 à l'acquisition de bureaux à Paris 11 pour près de 4 M€ et 6,30% AEM (Acte en Mains – tous frais d’acquisition inclus).

Concernant les bureaux qui représentent près de 16 % du patrimoine de FICOMMERCE, les équipes ciblent des actifs implantés sur des marchés établis et répondant aux dernières normes techniques et environnementales en vigueur.

 Les performances de FICOMMERCE s'expliquent par la qualité de sa politique d'investissement et au soin apporté à la sélection et à la variété de ses locataires.

 L’efficacité de la stratégie de FICOMMERCE s’est illustrée au cours de l’exercice 2013, au titre duquel le bénéfice de la SCPI a été supérieur à sa distribution permettant donc de doter son report à nouveau.

 Ainsi, le taux DVM (Distribution sur Valeur de Marché) de FICOMMERCE s’est établi à 5,21 % en 2013, alors que la moyenne du marché en 2013 apparait à 5,13 %.

 Alors que le marché affiche en 2014 une tendance baissière, FICOMMERCE maintiendra le niveau de sa distribution, celui de son taux d’occupation financier au-dessus de 94 % et renforcera ses réserves traduisant ainsi la qualité de la gestion de FIDUCIAL Gérance.