Impôt de Solidarité sur la Fortune - Résidence principale et Société Civile Immobilière

Une SCI de gestion détient un immeuble dans lequel un associé a établi sa résidence principale. Dans sa déclaration d'ISF, l'associé peut-il appliquer sur la valeur des parts de SCI l'abattement de 30 % prévu pour la résidence principale ?

Impôt de Solidarité sur la Fortune - Résidence principale et Société Civile Immobilière
  • Rappel des conditions d'application de l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale

Pour le calcul de l'ISF, il est appliqué un abattement de 30 % pour l’évaluation de la résidence principale. Cet abattement s’applique, selon la loi, à la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

La résidence principale s'entend du logement dans lequel le redevable réside effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l'année. Sont exclus du bénéfice de l'abattement les résidences secondaires et les immeubles donnés en location.

Qu'en est-il lorsque la résidence principale est détenue par le biais d'une SCI ?

  • Abattement pour résidence principale et SCI

Il convient de distinguer deux sortes de sociétés immobilières.

- Sociétés civiles d'attribution visées à l’article 1655 ter du CGI dotées de la transparence fiscale
Ces sociétés immobilières ont pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur division afin de les attribuer aux associés. Ces associés sont fiscalement réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société.

Par suite, si les associés occupent effectivement les logements à titre de résidence principale, l'abattement de 30 % peut s'appliquer sur la valeur de leurs parts.
- Sociétés civile immobilières de gestion
Il s'agit de sociétés dont l'objet est de détenir, gérer et louer un patrimoine immobilier. Les associés de ces sociétés n'étant pas propriétaires des biens immobiliers de la SCI, ni même réputés directement propriétaires de ces biens, ils ne peuvent pas bénéficier de abattement de 30 % sur la valeur de leurs parts même s'ils occupent à titre de résidence principale un logement appartenant à la SCI.

Cette position exprimée par la doctrine administrative a été confirmée par les juges de la Cour d'appel de Pau le 28 février 2014 (n° 12-04355). Dans cette affaire, deux époux avaient constitué une SCI détenant un seul logement dans lequel le couple avait établi sa résidence principale ; les juges ont refusé l'abattement de 30 % au titre de la résidence principale, dès lors qu'il résultait des statuts qu'il s'agissait non pas d'une société civile d'attribution mais d'une SCI de gestion, même si le seul bien immobilier de la SCI était occupé à titre de résidence principale par ses associés.

  • Décote sur les parts de SCI de gestion

On a vu que des associés d'une SCI de gestion qui détient le logement constituant leur résidence principale ne peuvent pas bénéficier de l'abattement de 30 % au titre de la résidence principale. Mais ne peuvent-ils pas appliquer une décote sur la valeur de leurs parts ?

Il est possible de pratiquer une décote sur la valeur des parts de SCI pour « illiquidité » lorsque le capital de la SCI est détenu par cinq ou six associés qu'il serait difficile de convaincre de vendre le bien immobilier. Mais lorsque tout le capital est détenu par un couple qui a fixé sa résidence principale dans l'immeuble de la SCI, aucune décote ne paraît pouvoir être justifiée. C'est d'ailleurs ce qu'ont décidé les juges de la Cour d'appel de Pau dans la décision rapportée plus haut ; s'étant vus refuser l'abattement de 30 % au titre de la résidence principale, les époux avaient riposté en demandant l'application d'une décote de 20 % sur la valeur des parts de la SCI au motif qu'ils avaient établi leur résidence principale dans la maison détenue par la SCI. Cette décote leur a également été refusée.

 

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