Bail professionnel et bail commercial : quelles spécificités ?

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Comme le bail commercial, le bail professionnel s’applique à la location d'un local utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle. Sauf que le bail commercial est réservé aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Le bail professionnel est, pour sa part, destiné aux professions libérales. D’autres spécificités distinguent ces deux types de baux : voici lesquelles !

Les spécificités du bail commercial

À qui s’adresse le bail commercial ?

Le bail commercial vise l’exploitation d’un fonds de commerce. Il est donc réservé aux professionnels qui souhaitent exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

 

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Au-delà de 12 ans, un bail notarié est requis. Les baux de courte durée (ou dérogatoires), quant à eux, ne dépassent pas 3 ans.

Les baux commerciaux ne peuvent pas être conclus pour une durée indéterminée.

 

Quelles sont les principales clauses négociables du bail commercial ?

Un bail commercial est personnalisable sur certains points : le bailleur et le locataire peuvent notamment négocier des clauses relatives au montant du loyer, à la durée du contrat, à la répartition des charges, au dépôt de garantie ou encore à la révision du loyer.

Par exemple, une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile peut être incluse pour que le loyer soit révisé périodiquement et indexé sur un indice de référence : l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Soyez attentif au moment de négocier les clauses de votre bail. Vous éviterez ainsi de potentiels litiges avec l’autre partie.

Qui paye les travaux d’un bail commercial ?

La répartition des travaux entre le locataire et le propriétaire se fait librement et doit être précisée dans le contrat de bail. Comme l’indique l’article 606 du Code civil, les gros travaux restent à la charge du bailleur pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (loi Pinel).

 

Comment se déroule le renouvellement d’un bail commercial ?

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail

À moins qu’une clause spécifique ne fixe une reconduction tacite du contrat de bail, le renouvellement reste à l’initiative du bailleur ou du locataire.

 

Comment résilier un bail commercial ?

Le locataire a la faculté de résilier le bail initial tous les trois ans, lors d’un congé triennal, au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier – c’est pourquoi on parle de bail 3 6 9

Si le bail est prolongé, le congé doit ensuite être signifié par acte d’huissier moyennant le respect d’un préavis de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le propriétaire qui souhaite donner congé à un locataire doit le lui signifier au moyen d’un acte d'huissier, en respectant un préavis de 6 mois avant le terme d'une période triennale ou avant le terme du bail.

 

Les spécificités du bail professionnel

À qui s’adresse le bail professionnel ?

Le bail professionnel est réservé aux professions libérales réglementées (médecins, psychologues, avocats, notaires...) et non réglementées.

 

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est conclu pour au moins 6 ans – sa durée peut être supérieure.

 

Comment le loyer est-il révisé ?

Propriétaire et locataire peuvent convenir d’une révision annuelle des loyers en intégrant au contrat de bail une clause d’indexation.

Chaque année, à la date anniversaire du contrat, le loyer est ainsi révisé selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et l’indice du coût de la construction (ICC).

 

Qui paye les travaux d’un bail professionnel ?

Comme pour les baux commerciaux, la répartition des travaux est librement fixée par les parties et à préciser dans le contrat. La loi Pinel ne s’appliquant pas aux baux professionnels, les gros travaux peuvent être à la charge du locataire, à condition qu’une clause expresse figure dans le bail.

Sauf clause contraire, le bailleur supporte également les charges liées à la propriété (impôts fonciers, assurance de l’immeuble, etc.).

 

Comment se passe le renouvellement d’un bail professionnel ?

Une fois arrivé à échéance, le bail professionnel est reconduit tacitement pour la même durée, sauf si le locataire ou le bailleur souhaite mettre fin au contrat. Le cas échéant, il doit notifier à l’autre partie son souhait de résilier le bail, moyennant un délai de préavis de 6 mois.

À savoir

Au contraire du bail commercial, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement et ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction, sauf si elle est prévue par le contrat.

 

Comment résilier un bail professionnel ?

Contrairement au bail commercial, il est possible pour le locataire de résilier son bail professionnel à tout moment dès lors qu’il respecte un préavis de 6 mois.

Le bailleur ne peut pas donner congé au locataire avant l’expiration du contrat. Il peut toutefois en refuser le renouvellement. Il doit alors en informer le locataire 6 mois avant l’expiration du bail au moyen d’une LRAR ou d’un acte d’huissier.

 

Si des extensions conventionnelles du statut des baux commerciaux surviennent régulièrement dans la pratique, le choix d’un bail professionnel ou d’un bail commercial dépend avant tout de votre activité. Et chaque type de contrat présente ses spécificités… Quoi qu’il en soit, leurs clauses doivent être négociées avec précision pour éviter tout litige !

 

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