L’assujettissement et l’exonération des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) à la TVA dépend principalement de la destination et de la nature des biens. En revanche, le régime d’imposition des résultats (à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés) n’a aucune incidence sur l’application de la réforme de la facturation électronique.
Au regard de cette réforme, on peut classer les SCI en quatre catégories :
- les SCI non assujetties à la TVA ;
- les SCI exonérées de TVA de plein droit sans possibilité d’option ;
- les SCI soumises à la TVA sur option ;
- les SCI soumises à la TVA de plein droit.
Les SCI non assujetties à la TVA
Les seules SCI non assujetties à la TVA sont celles dont l’objet est exclusivement la mise à disposition à titre gratuit d’un bien immobilier à leurs associés.
Ces SCI ne sont pas concernées par la réforme de la facturation électronique, tant en réception qu’en émission.
Les SCI exonérées de TVA de plein droit sans possibilité d’option
Sont assujetties, mais exonérées de TVA, sans possibilité d’option, les SCI réalisant de la location de locaux :
- nus à usage d’habitation ;
- ou meublés à usage d’habitation (sans prestation para-hôtelière).
En dépit de cette exonération, ces SCI doivent être en capacité de recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026. En revanche, elles ne seront pas concernées par l’émission de factures électroniques, ni par le e-reporting.
Les SCI soumises à la TVA sur option
Les SCI réalisant de la location de locaux nus à usage professionnel sont assujetties à la TVA, mais en sont en principe exonérées. Toutefois elles peuvent opter pour la TVA.
Dans les deux cas (exonération de TVA ou option pour la TVA), ces SCI sont obligées de réceptionner des factures électroniques dès le 1er septembre 2026.
Toutefois, seules les SCI ayant opté pour la TVA seront contraintes par l’émission de factures électroniques et/ou le e-reporting. Les autres, c’est-à-dire celles qui n’ont pas opté, seront exemptées de cette contrainte.
Les SCI soumises à la TVA de plein droit
On retrouve dans cette catégorie les SCI réalisant de la location de :
- locaux meublés à usage d’habitation avec prestations para-hôtelières ;
- locaux aménagés à usage professionnel ;
- places de stationnement (à l’exception de celles attachées à un bien dont la location est exonérée de TVA).
Ces SCI sont concernées par la totalité de la réforme de la facturation électronique obligatoire, tant en réception qu’en émission et/ou en e-reporting.
Remarque : Elles supportent ces obligations même lorsqu’elles échappent à la TVA par application de la franchise en base de TVA.
Quelles sont les obligations des SCI ?
Les SCI assujetties à la TVA, qu’elles soient soumises de plein droit ou sur option à la TVA, qu’elles en soient exonérées ou non, doivent adhérer à une Plateforme Agréée et être inscrites dans l’annuaire centralisé de l’État afin de pouvoir recevoir dès le 1er septembre 2026 des factures électroniques.
Les SCI exonérées de TVA échappent aux obligations relatives à l’émission de factures électroniques et au e-reporting, sauf si cette exonération (pour les SCI soumise de plein droit) a pour fondement l’application de la franchise en base.
Les SCI soumises à la TVA de plein ou sur option sont soumises aux obligations relatives à l’émission de facture électronique (clients professionnels assujettis à la TVA en France) ou à défaut au e-reporting (clients particuliers ou assujettis à la TVA dans un autre pays). Ces obligations entreront en vigueur au plus tard le 1er septembre 2027.
Les SCI contraintes d’émettre des factures électroniques devront recourir à un logiciel de facturation permettant de les établir et de les envoyer via une Plateforme Agréée. Mais les autres, celles qui ont comme clients des particuliers ou des assujettis étrangers, sont-elles obligées d’utiliser un tel logiciel ? Obligées, non. Mais c’est vivement recommandé. En effet, bien qu’il n’y ait pas d’envois de factures via une Plateforme Agréée, il faudra bien réaliser les opérations de e-reporting. Or, un tel logiciel permettra à la fois la gestion des factures électroniques et la gestion du e-reporting (une contrainte particulièrement chronophage si elle n’est pas automatisée). Ce sera le cas par exemple de Facilia Ventes.
Au prochain numéro : LMNP et autres locations immobilières au regard de la facturation électronique
