Facturation électronique : le point sur les locations assujetties

Au sommaire

• L’annuaire de la facturation électronique, source d’embarras
• Quel est le sujet à débat ?
• Assujettissement à la TVA : ce qui est certain
• Assujettissement à la TVA : ce qui est probable
• Assujettissement à la TVA : ce qui demeure flou
• Conclusion

L’annuaire de la facturation électronique, source d’embarras

Si tous les assujettis à la TVA sont tenus d’être en capacité de recevoir des factures électroniques, encore faut-il qu’ils soient référencés dans l’annuaire de la facturation électronique. Or, ce référencement est assuré par l’administration fiscale. Vous pouvez être un assujetti à la TVA, avoir sélectionné une Plateforme agréée de réception et avoir déterminé votre adresse électronique, si vous n’êtes pas inscrit dans cet annuaire par l’administration fiscale, vous ne recevrez jamais la moindre facture électronique, car il sera tout simplement impossible à votre Plateforme agréée d’y rattacher votre adresse.

L’administration a déjà injecté des millions d’entités dans l’annuaire de la facturation électronique. L’identification des assujettis redevables de la TVA ne posait aucune difficulté. La tâche devenait plus ardue pour l’identification des assujettis non-redevables de la TVA. Et c’est bien là que le bât blesse. Si des non-assujettis se sont retrouvés dans l’annuaire par erreur, plusieurs centaines de milliers d’assujettis n’y étaient toujours pas inscrits au 1^er septembre dernier, notamment des professionnels de santé injectés seulement cette dernière semaine d’octobre.

Ne parvenant pas à clairement identifier les derniers assujettis, principalement ceux du secteur de la location, l’administration fiscale a, dans une certaine forme de justification, modifié deux de ses fiches : « Facture électronique : je suis loueur en meublé » et « Facture électronique : je suis une société civile immobilière (SCI) ». Alors qu’elle ne faisait qu’y rappeler sa doctrine, sans même changer le fond et le tableau de ventilation, elle a semé le doute et perturbé de nombreux bailleurs.

Quel est le sujet à débat ?

La loi française définit clairement l’assujetti à la TVA (Article 256 A du Code général des impôts - CGI) : « Sont assujettis à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques… Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l’exploitation d’un bien meuble corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence. » Une définition qui colle parfaitement à la location de biens immobiliers.

C’était sans compter sur une jurisprudence européenne plus restrictive car, pour la Cour de justice de l’Union Européenne, les loyers qui résultent de la simple propriété d’un bien ne constituent pas une activité économique et donc ne rentrent pas dans le champ d’application de la TVA. Ainsi, un propriétaire individuel, ou via l’intermédiaire d’une SCI, qui se limiterait à gérer son patrimoine privé ne serait pas un assujetti, à la différence de celui qui agirait comme un professionnel. Une frontière toutefois difficile à tracer.

À cette première contradiction viennent s’ajouter les différents régimes de TVA applicables aux locations (TVA de plein droit, exonération de plein droit, TVA sur option) et des commentaires de l’administration fiscale dans son BOFiP dont on ne perçoit pas toujours la ligne directrice. Par exemple, pour l’administration, les bailleurs qui passent par une plateforme pour la commercialisation d’un bien à la location sont reconnus comme des assujettis à la TVA.

Il n’est pas surprenant dans ce contexte que la doctrine de l’administration fiscale penche vers le « peut-être bien que oui, peut-être bien que non » en préconisant d’analyser au cas par cas les circonstances de fait.

Assujettissement à la TVA : ce qui est certain

Dès lors que les locations sont soumises à la TVA, de plein droit ou sur option, le bailleur (personne physique, SCI ou autres sociétés) est un assujetti à la TVA. De ce fait, il est tenu de choisir une Plateforme agréée de réception qui communiquera son adresse électronique à l’annuaire de la facturation électronique. S’il n’y est pas référencé, il doit saisir le service des impôts via sa messagerie sécurisée.

Est ainsi assujettie à la TVA, quel que soit le statut juridique du bailleur, la location de :

• locaux aménagés à usage professionnel ;
• locaux meublés à usage d’habitation avec prestations para-hôtelières ;
• places de stationnement (sauf si ces places sont attachées à un immeuble dont la location est exonérée de TVA) ;
• locaux nus à usage professionnel, dès lors que le bailleur a opté pour la TVA.

En revanche, est exclue du champ d’application à la TVA la mise à disposition à titre gratuit par une SCI à l’impôt sur le revenu d’un bien immobilier à usage d’habitation exclusivement à ses associés.

Assujettissement à la TVA : ce qui est probable

La SCI dont le capital ou une partie du capital est détenu par une entreprise ou une association doit être considérée assujettie à la TVA, car la location constitue une activité économique réalisée par un investisseur professionnel dans le cadre d’un objectif d’entreprise ou dans un but commercial.

Il en est de même pour les locations de biens immobiliers, de quelque nature que ce soit, par une société exerçant une activité économique.

Assujettissement à la TVA : ce qui demeure flou

1. Location de locaux nus à usage d’habitation

Selon la jurisprudence européenne, la location d’un bien immobilier dans le cadre de l’exercice de la simple propriété du bien par un bailleur (personne physique ou SCI) agissant à titre privé est présumée non-assujettie à la TVA. Si la présomption semble aisée à démontrer en présence d’une ou deux locations, elle pourrait devenir plus difficile à justifier en présence d’un grand nombre de locations.

De son côté, l’administration fiscale semble avoir tranché concernant les SCI, car elle a référencé dans l’annuaire de la facturation électronique de nombreuses SCI familiales louant pourtant un seul immeuble, les obligeant à recourir à une Plateforme agréée pour recevoir des factures électroniques.

Le bailleur qui estime avoir été référencé à tort dans l’annuaire de la facturation électronique peut demander au service des impôts de requalifier son assujettissement à la TVA en un non-assujettissement. Il lui faudra démontrer qu’il n’exerce pas une activité économique.

2. Location de locaux meublés à usage d’habitation, sans prestation para-hôtelière

En principe, nous devrions appliquer la même règle que pour la location de locaux nus à usage d’habitation. Pour autant, l’administration fiscale a aussi référencé dans l’annuaire de la facturation électronique de nombreux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) munis d’un SIREN ou de nombreuses SCI louant en meublé. Rappelons aussi que l’administration dans le BOFiP considère que la location de tels biens par l’intermédiaire d’une plateforme entraîne l’assujettissement à la TVA (même si la location demeure exonérée de TVA).

La présomption de non-assujettissement à la TVA du loueur en meublé professionnel (LMP), semble quant à elle difficile à appliquer.

Si le bailleur (personne physique ou SCI) considère être référencé à tort dans l’annuaire de la facturation électronique, il n’est pas forcément conseillé de saisir l’administration pour requalifier son assujettissement car, si aujourd’hui il peut regretter le coût d’adhésion à une Plateforme agréée, ce statut pourrait lui être utile à l’avenir s’il devait réaliser des opérations taxables.

3. Location de locaux nus à usage professionnel sans option à la TVA

L’option à la TVA donne automatiquement au bailleur le statut d’assujetti à la TVA. Mais sans option à la TVA, on se trouve en principe dans la situation de la location de locaux nus à usage d’habitation, et par conséquent à devoir déterminer si nous sommes en présence d’un investissement à caractère purement privé ou à caractère professionnel.

Là aussi, l’administration a référencé dans l’annuaire de la facturation électronique de nombreuses SCI, sans se soucier du caractère privé ou professionnel de la location.

Néanmoins, il semble préférable de revendiquer l’assujettissement à la TVA. En effet, le bailleur peut à tout moment avoir envie d’opter à la TVA s’agissant d’un bien éligible, ce qui lui permettrait alors de pouvoir potentiellement exercer son droit à déduction sur le prix d’acquisition ou les investissements passés.

Conclusion

Chaque situation s’apprécie au cas par cas, sans position nécessairement claire. La présomption d’assujettissement ou de non-assujettissement peut être dénoncée tant par l’administration que par le contribuable. Il revient à celui qui la conteste d’en apporter la preuve contraire.

N’hésitez pas à en discuter avec votre cabinet d’expertise comptable ou un avocat fiscaliste, même si le conseil ne sera pas aisé dans un contexte aussi imprécis que fluctuant, où on peut avoir l’impression de jouer l’assujettissement à pile ou face.