Renouvellement du bail commercial : les points de vigilance

Renouvellement du bail commercial : 9 clignotants avant de signer

Il est temps pour vous de faire une demande de renouvellement de votre bail commercial ? Une règle d’or est à respecter : en tant que locataire, lorsque votre bail commercial (aussi appelé bail 3-6-9) arrive à son terme, vous avez vocation à obtenir le renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré. Autrement dit, mis à part le montant du loyer, le bailleur ne peut modifier le contrat.

Mieux vaut donc comparer les clauses de l’ancien et du nouveau bail. Mais comment renouveler un bail commercial efficacement ? quelles sont les conditions de renouvellement de bail commercial à surveiller ? Voici 8 points de vigilance à connaître avant de signer un renouvellement !

 

La désignation des lieux loués

La désignation des lieux loués n’est autre que leur description détaillée. Dans tout nouveau bail, vous devez vérifier que celle-ci est conforme à celle du bail précédent, et qu’aucun élément n’est passé à la trappe : cour, cave, passage… la désignation des lieux loués doit rester identique sur le nouveau bail !

La durée du bail commercial

Dans la plupart des cas, les baux commerciaux sont consentis pour une durée de 9 années.

Cependant, lors du renouvellement du locataire, certains bailleurs avisés portent la durée à 10 ans. La stipulation de cette durée permettra au bailleur, lors du prochain renouvellement de bail, de fixer librement le loyer – et ce, sans référence à l’indice servant de base à la révision. Mais ce n’est pas tout : au terme du bail d’une durée supérieure à 9 ans, le bailleur retrouve une faculté supprimée par la loi Pinel : obtenir la renonciation du locataire à pouvoir donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

La destination des lieux

En général, un bail précise l’affectation qui doit être donnée aux locaux commerciaux. Autrement dit, leur raison d’être et l’usage qui en sera fait : c’est ce que l’on appelle la destination des lieux. À la fin du bail, et avant tout renouvellement, vous devez alors vérifier que les activités autorisées correspondent bien aux activités poursuivies : si le bail expiré était « tous commerces » (permettant tout type d’activité commerciale), il doit le rester, même si les locaux sont affectés à l’exercice de quelques activités seulement !

La répartition des charges lors d’un renouvellement de bail

Lors de l’établissement d’un bail commercial, bailleur et locataire ne peuvent pas convenir librement de la répartition des charges. En effet, certaines d’entre elles ne peuvent plus vous êtes être imputées :

  • des grosses réparations selon l’article 606 du Code civil ;
  • des travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux, s’ils relèvent de grosses réparations – toujours selon l’article 606 du Code civil ;
  • des honoraires du bailleur liés à la gestion des locaux ;
  • certains impôts personnels au bailleur (CET, redevances dont le redevable légal est le bailleur, etc. ).

A noter :

La taxe foncière et les taxes additionnelles, les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement restent imputables sur celui-ci.

Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et vous !

 

Les travaux de mise en conformité des locaux

En principe, la charge des travaux de « mise aux normes » des locaux loués incombe au bailleur, sauf stipulation expresse contraire du bail.

Cette solution de jurisprudence constante faisant peser une menace sur les bailleurs, certains d’entre eux inscrivent, dans leur offre de renouvellement, une clause les déchargeant de cette obligation. À vous de vous y opposer !

À noter :

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les travaux incombent au bailleur s’ils relèvent de grosses réparations selon l’article 606 du code civil. Toute clause contraire du bail est réputée non écrite.

La contribution, impôts et taxes

En l’absence de clause précise, le bailleur ne peut vous faire supporter les charges qui sont, par leur nature, liées à la propriété : impôt foncier, assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, etc. Si le bail précédent ne mentionnait pas ces charges, le bailleur doit continuer de les supporter. Pas question de transférer leur coût sur vous, locataire, lors du renouvellement du bail !

Le loyer de renouvellement bail commercial

La fixation du loyer de renouvellement de bail

Dans la majorité des cas, le loyer renouvelé est calculé en fonction de lindice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, il est possible de déroger à la règle en prévoyant, lors du renouvellement du bail, que le loyer sera fixé librement en fonction de la valeur locative. Encore une fois, c’est à vous de vous y opposer si le bail initial ne comporte pas de clause en ce sens.

En revanche, la recherche de la valeur locative est retenue :

  • si le bail expiré a été consenti pour une durée supérieure à 9 ans ;
  • si certaines modifications sont intervenues en cours de bail ;
  • si la durée effective du bail à renouveler excède 12 ans.

Enfin, pour les baux commerciaux conclus depuis le 1er septembre 2014, si la fixation du loyer de renouvellement entraîne une augmentation de son montant de plus de 10 %, celle-ci est lissée annuellement à hauteur de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sauf si :

  • le bail échu a été conclu initialement pour une durée supérieure à 9 ans ;
  • le bail comporte une clause dérogatoire.

La révision du loyer

Tous les 3 ans, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) suivant la nature de l’activité que vous exercez en tant que locataire.

Bailleur et locataire peuvent également convenir d’une révision contractuelle à l’intérieur de chaque période triennale, par exemple sous la forme d’une révision annuelle automatique. Dans ce cas, le choix de l’indice est libre : les deux parties peuvent retenir l’indice du coût de la construction (ICC) !

À noter

Cependant : si le bail expiré ne comporte pas de telle clause, le bailleur ne peut l’imposer dans le bail renouvelé.

La cession de bail et la garantie solidaire

Le statut des baux commerciaux vous accorde le droit, en tant que locataire, de céder librement le bail au profit du successeur dans son activité.

D’après la loi Pinel, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du concessionnaire dans le délai d’un mois, à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée. De plus, la loi réduit à trois ans la durée de la garantie solidaire, à compter de la cession du bail.

À noter

Ces deux dispositions n’étant pas d’ordre public, il est possible d’y déroger dans le bail.

Toutes les autres conditions particulières du bail, telles que l’engagement de non-concurrence, doivent être vérifiées… et reconduites sans modification.

En tant que locataire, le renouvellement de bail impose une certaine vigilance. Derrière la signature, des clauses peuvent avoir d’importantes conséquences sur l’exploitation de l’activité ou sur la valeur future du fonds de commerce. Si le moindre doute se présente, tournez-vous immédiatement vers votre avocat avant de signer tête baissée !

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