Un bail commercial engage un bailleur et un locataire, avec des clauses que les deux parties doivent respecter. Tout manquement pouvant faire l’objet d’un litige, sa rédaction doit être assurée avec la plus grande rigueur... Avant de rédiger et de conclure un bail commercial, voici les 5 clauses que vous devez connaître et que vous pourriez avoir à négocier !
La clause relative à la durée du bail commercial
La clause relative à la durée du bail commercial 3 6 9 précise la période pendant laquelle vous pourrez exploiter votre local. Une durée encadrée par le Code du commerce, qui doit être de 9 ans minimum et de 12 ans maximum. Au-delà, un bail notarié est requis.
Cependant, si le bail commercial est aussi appelé 3 6 9, c’est parce qu’il reste possible, pour le locataire, de le résilier tous les 3 ans, sauf cas particuliers. Des modalités de résiliation, ainsi qu’un droit de renouvellement, sont fixés dès la signature du contrat.
Comment fixer les modalités de résiliation du bail commercial ?
Au moment de rédiger votre bail commercial, pensez à préciser les modalités selon lesquelles il pourra être résilié. Attention, il est interdit de priver le locataire de son droit à la résiliation triennale, cette clause sera réputée non écrite.
Peut-on modifier les modalités de renouvellement du bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial résulte d’une démarche du bailleur ou du preneur. Cependant, vous pouvez choisir de rédiger une clause spécifique pour fixer, avec votre bailleur, les modalités de renouvellement de votre bail commercial.
Fin du bail commercial et frais de réinstallation du locataire dans un nouveau local
Par principe, lorsqu’un locataire est contraint de quitter un local commercial, il peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction comprenant, entre autres, les frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et d’équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter. Tout dépend de la clause d'accession qui est stipulée dans le bail initial.
La clause relative à la destination des locaux
Quelles activités peuvent être exercées dans les locaux loués? Au moment de négocier votre bail, vous pouvez choisir d’opter pour un bail « tous commerces », qui vous permettra d’exercer l’activité commerciale de votre choix – mais cela génère bien souvent une majoration du loyer (de l’ordre de 15-20 %).
Si vous ne choisissez pas cette solution, vous devez préciser la destination des locaux et mentionner l’ensemble des activités que vous envisagez d’y exercer.
Rédigez cette clause avec la plus grande précision, car si le bailleur estime que l’activité commerciale n’est pas conforme, il pourrait invoquer la cessation de l’activité non-autorisée, la résiliation du bail, le refus de renouvellement ou encore le déplafonnement des loyers.
À noter :
En tant que locataire, vous pouvez demander en cours de bail une modification totale de votre activité (déspécialisation plénière) ou un ajout d’activité (déspécialisation partielle). Une procédure dédiée vous permet de solliciter l’accord de votre bailleur.
La clause relative au loyer du bail commercial
Cette seconde clause fixe le montant du loyer initial ainsi que les modalités de révision du loyer.
En fonction des circonstances (durée, déspécialisation…), il sera possible d’appliquer ou non un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Lorsque le loyer est plafonné, l’augmentation de son montant ne peut pas excéder l’indice reporté dans le bail !
Le droit d’entrée, ou pas-de-porte
En plus du loyer, un contrat de bail commercial peut comprendre une clause spécifique appelée pas-de-porte, ou droit d’entrée. Il s’agit d’une somme que le bailleur peut vous demander, en tant que futur locataire, lors de la mise à disposition des locaux commerciaux – sous la forme d’une indemnité ou d’un supplément de loyer.
Les clauses relatives aux charges et travaux
La rédaction du bail commercial est aussi le moment de préciser la répartition des charges afférentes au local. À défaut d’une clause spécifique, le droit commun s’applique.
En tant que locataire, les charges suivantes vous seront en principe imputées :
- la taxe foncière et ses taxes additionnelles (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.) ;
- les factures d’eau et d’énergie ;
- dans le cas d’une copropriété, la quote-part des charges relatives aux équipements et services communs.
Bail commercial : qui paye les travaux ?
D’après le Code civil, les réparations et travaux d’entretien sont à la charge du locataire, tous les autres travaux sont à la charge du bailleur.
Cependant, les parties sont libres de prévoir une répartition différente - sauf pour les grosses réparations qui sont obligatoirement à la charge du bailleur - si bien que les clauses associés aux travaux sont variables et une source fréquente de contentieux : l’accompagnement par un avocat peut-être une aide précieuse !
Travaux et bail commercial : dans quels cas demander une indemnisation ?
La clause relative à la cession du bail commercial
Enfin, plusieurs clauses peuvent encadrer la cession d’un bail commercial.
- Une clause définissant les formalités à respecter pour céder votre bail.
- Une clause d’agrément qui conditionne la cession du bail à l’acceptation par votre bailleur du candidat acquéreur.
- Une clause de participation – ou d’intervention – du bailleur à l’acte, qui permet au bailleur d’être présent lors de la cession, mais qui est moins contraignante qu’une clause d’agrément.
- Une clause de garantie solidaire précisant qu’en cas de cession du bail commercial, le locataire cédant est tenu solidairement au règlement des loyers et des charges par le futur locataire, dans la limite de 3 ans pour les baux conclus ou renouvelés à compter de la loi Pinel. Les baux antérieurs ne sont pas concernés et peuvent, donc, prévoir une limite supérieure.
Un bail mal rédigé peut être synonyme de perte de temps, d’énergie, d’argent, voire de litiges avec le bailleur. Pour éviter de tels inconvénients, soyez attentif lors de la rédaction de toutes ces clauses de votre bail commercial. Et n’hésitez pas à négocier pour que le contrat puisse correspondre aux attentes des deux parties. Vous souhaitez avoir la garantie de rédiger un bail commercial conforme et avantageux ?
