Peut-on envisager la sous-location d’un bail commercial ?

L’occupation de locaux en tant que sous-locataire ne donne pas droit au statut des baux commerciaux

Vous avez l’intention de sous-louer votre bail commercial ? Une telle démarche est possible, mais elle nécessite tout d’abord l’autorisation du bailleur. En effet, la sous-location est une convention permettant au locataire titulaire du bail initial de mettre à disposition tout ou partie des locaux à un tiers, en contrepartie d’une compensation financière. Pas de panique : on vous explique tout !

Sous-louer son local commercial : ce que dit la loi

Est-ce que la sous-location est légale ?

Les articles L145-1 et suivants du Code de commerce encadrent le régime des baux commerciaux. Ils interdisent la sous-location sauf accord du bailleur ou stipulation conventionnelle contraire.

Il suffit donc que la sous-location soit autorisée par le bailleur pour pouvoir sous-louer son local commercial. Après accord, la sous-location est rattachée au contrat de bail commercial initial. Par conséquent, elle est soumise aux mêmes conditions – sauf financières, bien entendu !

Comment sous-louer un local professionnel ?

Bien sûr, sous-louer un local commercial ne se fait pas du jour au lendemain. Voici les quelques règles à suivre pour préparer un contrat de sous-location en bonne et due forme !

Prévenir votre bailleur : comment faire ?

Commencez par informer votre bailleur de votre souhait de sous-louer :

  • par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • ou par signification par acte d’huissier.

Dès notification au bailleur, ce dernier dispose d’un délai de 15 jours pour répondre, favorablement ou non, à votre requête de sous-location.

Recevoir l’autorisation : quel document pour une sous-location ?

À la suite de la réception de votre demande, le bailleur a 15 jours pour faire savoir s’il entend concourir à l’acte. L’accord peut être tacite, et l’autorisation de sous-location du bail commercial doit être conforme aux dispositions de l’article L145-31 du Code de commerce. Si le bailleur refuse ou omet de répondre, il est passé outre.

Il est aussi recommandé de demander un accord écrit au bailleur : cela vous permettra de rapporter la preuve juridique de son accord pour la sous-location du bail commercial.

À noter :

En l’absence de réponse du bailleur, si le bail autorise la sous-location, le silence vaut acceptation de votre demande !

 

Préparer un contrat de sous-location : quels droits et obligations ?

Le contrat de sous-location est un véritable contrat de bail entre le locataire et le sous-locataire : les droits et obligations sont les mêmes que dans un bail classique ! Voici ce qu’il faut savoir...

  • Le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que le locataire principal.
  • À l’expiration du bail principal, le sous-locataire peut demander directement le renouvellement du bail commercial si le locataire en est privé.
  • En cas de résiliation du bail commercial initial, la sous-location se trouve également terminée.

À noter :

Dans le cadre d’une sous-location, il n’y a pas de rapport direct entre le sous-locataire et le bailleur, à une exception près : le bailleur peut agir contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal, mais seulement à hauteur du prix de la sous-location.

 

Mise en situation : la sous-location de bail commercial, comment ça se passe ?

Une société dispose de locaux dans le cadre d’un bail commercial. Elle sous-loue ces locaux, en partie, à une autre société.

À la suite de la résiliation du bail principal, le bailleur et le sous-locataire se sont entendus pour conclure une convention d’occupation précaire pour une durée d’un an, renouvelable une fois. Ce bail a pris effet un mois après la résiliation ; entre-temps, la société sous-locataire est restée dans les locaux et a payé un loyer pour cette période.

Une fois les deux années achevées après un renouvellement, le bailleur a fait expulser la société sous-locataire. Celle-ci a alors réclamé des dommages et intérêts pour expulsion abusive ; elle soutenait qu’elle était titulaire d’un bail commercial. Le bail qu’elle avait signé ne pouvait pas être un bail dérogatoire, puisqu’elle était déjà dans les lieux lorsqu’il a été conclu.

La demande de la société sous-locataire a été rejetée par les juges, qui ont considéré que son occupation des locaux ne lui conférait aucun droit au regard du statut des baux commerciaux : avant la signature du bail dérogatoire, elle était occupante sans droit ni titre.

De plus, ils ont estimé que le premier loyer versé après la résiliation du bail commercial correspondait en réalité à une indemnité d’occupation, et non à un véritable loyer.

Source : Legifrance, Arrêt de la Cour de cassation (3ème ch. civ.) du 30.03.2017 n° 16-10786

Si une certaine vigilance est de mise, la sous-location de locaux loués dans le cadre d’un bail commercial n’est donc pas impossible… à condition que le bailleur l’autorise. Si des questions restent en suspense, nos avocats FIDUCIAL Sofiral sont à votre disposition !

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