Un bref rappel : qu’est-ce qu’une SCI, une Société Civile Immobilière ?
Une SCI est une société destinée à gérer un patrimoine immobilier (achat, location, détention).
En tant que société, la SCI doit nécessairement avoir au moins deux associés. Ce chiffre peut cependant rester symbolique : beaucoup de SCI sont constituées avec un deuxième associé ne détenant qu’une seule part.
La SCI a un objet social civil. Cela signifie que contrairement à une société commerciale, elle ne peut pas exercer d’activité économique. Elle peut uniquement gérer son patrimoine immobilier et, à la marge, percevoir les revenus du placement de la trésorerie liée à l’activité immobilière.
Utiliser une SCI pour mieux séparer les patrimoines
Créer une SCI vous permet de loger l’immobilier dans une structure distincte de votre entreprise opérationnelle. La SCI devient propriétaire des locaux, tandis que votre société d’exploitation les occupe via un bail commercial (ou professionnel pour une profession libérale).
Les rôles de chaque entreprise sont clairs :
- la SCI patrimoniale détient les murs, réalise des travaux, paye les taxes foncières,
- la SAS ou SARL d’exploitation exerce son activité principale tout en étant locataire des murs.
Financièrement, ce schéma présente deux atouts majeurs :
- d’un côté, votre entreprise déduit les loyers de ses charges, ce qui réduit son résultat imposable ;
- de l’autre, la SCI encaisse ces loyers et rembourse l’éventuel emprunt immobilier utilisé pour financer les murs.
Concrètement, cela signifie que vous protégez vos murs tout en construisant un patrimoine personnel.
👉 Exemple : vous êtes artisan et votre société, une EURL, loue un petit local appartenant à votre SCI. Les loyers deviennent une charge pour votre EURL, tandis qu’ils se capitalisent dans la trésorerie de la SCI.
La faillite de la société d’exploitation ne remet pas en cause la propriété de vos locaux. Et si un jour vous vendez votre fonds de commerce, vous restez propriétaire des murs, que vous pouvez continuer à louer à votre successeur.
Financer ses murs professionnels via la SCI
La SCI est donc un excellent outil de financement.
En tant que structure patrimoniale, elle peut emprunter directement auprès d’une banque pour acquérir les murs professionnels, tout en garantissant le prêt sur le bien acheté.
Les loyers versés par la société d’exploitation servent alors à rembourser les mensualités de l’emprunt, ce qui rend l’opération quasi neutre pour vos flux personnels.
Autrement dit, votre entreprise paie son propre loyer, mais cet argent ne sort plus de votre écosystème : il alimente le remboursement d’un actif qui, à terme, vous appartiendra entièrement via la SCI.
C’est précisément dans ce type de montage que FIDUCIAL Banque peut intervenir : financement de l’acquisition, structuration juridique, et accompagnement fiscal pour sécuriser la cohérence de l’ensemble.
Fiscalité de la SCI : dans le détail
La SCI offre une grande souplesse fiscale : elle peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon vos objectifs.
- À l’IR, la SCI est transparente fiscalement. Elle n’est pas imposable en tant que société, mais les revenus fonciers perçus par la SCI redescendent immédiatement dans l’imposition personnelle des associés. C’est le choix le plus courant si vous souhaitez bénéficier de revenus complémentaires personnels immédiatement.
- À l’IS, la SCI a sa propre fiscalité : elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. La SCI devient alors un véritable véhicule d’investissement immobilier : elle peut emprunter, amortir l’immeuble… Dans tous les cas, les revenus de la SCI n’ont aucun impact sur votre fiscalité personnelle tant qu’elle ne distribue pas de dividendes.
Le bon choix dépendra de votre horizon : revenus immédiats ou capitalisation long terme.
- Si vous cherchez à percevoir un complément de revenu sous forme de loyers, l’IR est souvent le plus adapté,
- Si vous souhaitez faire croître un patrimoine immobilier à long terme sans besoin de trésorerie immédiat, l’IS est souvent plus efficace mais il peut occasionner une fiscalité plus forte à la sortie selon l’amortissement du bien.
La SCI pour préparer la transmission d’un patrimoine
Transmettre un bien immobilier directement peut s’avérer complexe : indivision, droits de succession élevés, lourdeurs administratives.
La SCI facilite cette étape en transformant l’immeuble en parts sociales. Ces parts peuvent être données progressivement à vos enfants ou héritiers.
L’avantage ? Il est bien plus facile de transmettre des parts de société que de l’immobilier, notamment si vous souhaitez rester sous le seuil des abattements (100 000 € renouvelables tous les quinze ans pour chaque parent et chaque enfant).
En outre, les frais de notaire sont généralement plus faibles, car la mutation porte sur des parts sociales, non sur l’immeuble lui-même. Vous pouvez alors ajuster la transmission de manière progressive, selon la valorisation réelle des parts.
👉 Exemple : vous possédez une SCI qui détient le local loué à votre entreprise. La SCI est valorisée 1 million d’euros. Vous pouvez transmettre 10 % des parts de la SCI à chaque enfant tout continuant à utiliser le bien à titre professionnel.
Enfin, les parts de SCI peuvent se démembrer. Plutôt que de donner la pleine propriété des parts, vous pouvez donner uniquement la nue-propriété. Vous conservez le droit de percevoir les loyers tout en réduisant la valeur taxable de la transmission selon votre âge.
👉 Pour mémoire : une SCI n’est pas réservée à la famille. Vous pouvez aussi l’associer à d’autres entrepreneurs ou investisseurs, à condition qu’il s’agisse de gestion immobilière et non de commerce.
Transformer la SCI en levier patrimonial
Enfin, la SCI peut aussi jouer le rôle de véhicule de préparation à la retraite.
En effet, la SCI ne se limite pas à la détention d’un immeuble existant que vous occupez. Elle peut devenir un véritable levier d’investissement, puisque son objet social est d’investir dans l’immobilier.
Ainsi, si vous n’avez pas de besoins immédiats, vous pouvez réinvestir les loyers versés par l’entreprise opérationnelle afin de diversifier vos actifs (parts de SCPI par exemple). Cela générera des revenus complémentaires qui pourront, à terme, compléter votre retraite lorsque vous déciderez de les distribuer.
👉 À noter : la SCI doit rester dans la gestion de biens nus. Les locations meublées ou opérations de marchands de biens relèvent d’un autre cadre juridique.
Quelques points de vigilance
Les associés restent responsables des dettes sociales, à hauteur de leur participation. Cette responsabilité est indéfinie mais non solidaire : chaque associé répond proportionnellement à ses parts.
Le loyer doit être fixé à un niveau cohérent avec le marché, sous peine de requalification par l’administration.
Selon la nature des locaux et l’activité de la société locataire, il peut être opportun d’opter pour la TVA sur les loyers afin de récupérer celle payée sur les travaux.
Chez FIDUCIAL Banque, nous vous accompagnons à chaque étape
- Structuration juridique et patrimoniale, en lien avec votre expert-comptable et vos conseils,
- Financement immobilier, qu’il s’agisse d’un rachat de murs professionnels, d’un investissement locatif ou d’un projet mixte,
- Optimisation de la gestion courante, grâce à des solutions bancaires adaptées aux SCI.
👉 L’objectif : vous aider à transformer votre patrimoine immobilier en outil de stabilité, de rendement et de transmission.