Comment fonctionne la révision du loyer en cours de bail commercial ?
La révision d'un bail commercial dépend principalement du type de bail commercial en place.
Le loyer peut être révisé tous les trois ans ou indexé annuellement selon un indice déterminé par l'INSEE.
La révision triennale du loyer
La révision triennale est encadrée par l’article L.145-38 du Code de commerce. Elle peut être demandée :
- trois ans après l’entrée du locataire dans les lieux,
- ou trois ans après le renouvellement du bail,
- ou encore trois ans après la dernière révision du loyer.
Cette révision ne peut pas être effectuée de manière unilatérale ou arbitraire. Elle doit être justifiée par des éléments objectifs, tels que :
- la variation des indices de référence,
- la situation du marché immobilier local,
- ou des modifications substantielles des caractéristiques du local loué.
L’indexation annuelle
Le contrat peut également prévoir une clause d’indexation annuelle, appelée clause d’échelle mobile, qui permet d’ajuster automatiquement le loyer en fonction d’un indice publié par l’INSEE. Il s’agit généralement :
- de l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux),
- ou de l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Cette indexation permet d’assurer une évolution régulière du loyer, alignée sur les tendances économiques du secteur concerné. Elle est régie par l’article L.145-34 du Code de commerce.
Les formalités à respecter
Conformément à un arrêt de la Cour de cassation (3e chambre civile, 14 décembre 2023, n°22-18.871), la demande de révision du loyer doit obligatoirement être notifiée :
- par lettre recommandée avec avis de réception,
- ou par acte d’un commissaire de justice.
À défaut de respecter cette procédure, la demande de révision est réputée nulle.