Application du délai de rétractation : la destination envisagée d'un bien par l’acquéreur l’emporte

Le contentieux relatif au champ d’application matériel de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) compte un nouveau revirement.

Dans un arrêt rendu le 12 octobre dernier, la Cour de Cassation a en effet précisé les contours et  les limites de la purge du délai de rétractation.
En l’espèce, l’acquéreur du bien, personne physique, avait fait valoir son droit à rétractation bien au-delà du délai légal de 10 jours, au motif que la notification du délai ne lui avait pas été faite en personne mais à un tiers. La SCI venderesse avait assigné l’acquéreur au paiement de la clause pénale en première instance puis en appel. Le demandeur s’était pourvu en cassation aux motifs, d’une part, que l’acquéreur n’était pas titulaire du droit à rétractation puisque la destination réelle et effective du bien n’était pas à usage d’habitation au jour de la vente et, d’autre part, que la notification faite à un tiers ne souffrait pas d’irrégularités puisque ce tiers avait été mandaté.

Le délai de rétractation peut être notifié à un tiers mandaté

La Cour de Cassation estime qu’il est possible de notifier le délai de rétractation à un tiers dans la mesure où un mandat en ce sens a bel et bien été établi. Dès lors, le délai de rétractation court et la clause pénale peut être due en cas de dépassement du délai de 10 jours. S’il est toujours possible de défendre l’existence d’un mandat verbal ou apparent, le Notaire est invité à se charger de la rédaction de ce mandat afin de protéger les signataires.

L’usage futur du bien prévaut sur sa destination au jour de la vente

La Cour de cassation estime par ailleurs que l’article L. 271-1 du CCH, qui d’ordinaire vise les biens à usage d’habitation uniquement, s’applique également aux biens à usage commercial au jour de la vente, dès lors que l’acquéreur les destine à un usage d’habitation. Dans la pratique, il peut alors être utile pour les signataires et leur Notaire de s’assurer que la destination du bien soit prise en compte, et le but poursuivi par l’acquéreur indiqué en clauses claires dans l’acte.

*Cass. 3e civ. 12 oct. 2017, n°16-22.416, FS-P+B+I : JurisData n° 2017-020083