Revenus locatifs : Quelle déduction pour les travaux réalisés en 2019 ?

Revenus locatifs :  Quelle déduction pour les travaux réalisés en 2019 ?

La mise en place du prélèvement à la source s’est accompagnée de l’adoption de plusieurs mécanismes destinés à empêcher les contribuables d’optimiser leur fiscalité. L’un d’eux vise spécifiquement les travaux déductibles des revenus locatifs et va s’appliquer en 2020 lors de la déclaration des revenus 2019.

Un rappel sur la liste des travaux déductibles des revenus locatifs

Un propriétaire peut essentiellement déduire de ses revenus locatifs immobiliers les travaux suivants :

  • les travaux d’entretien de l’immeuble ;
  • les travaux de réparation de l’immeuble ;
  • les travaux d’amélioration mais uniquement s’ils sont réalisés sur des locaux à usage d’habitation ;
  • les travaux destinés à favoriser l’accessibilité des personnes handicapées.

À l’inverse, les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation de locaux (commerciaux par exemple) en logements, ne sont pas déductibles.

Pourquoi un régime particulier pour les revenus 2019 ?

Dès lors que l’année 2018 constituait une « année blanche » pour l’imposition des revenus locatifs immobiliers, l’administration craignait que les propriétaires repoussent d’un an (sur 2019) les travaux à réaliser sur les immeubles.

Pour les dissuader de le faire ou pour les pénaliser, le texte relatif à l’imposition des revenus 2018 contenait une clause dite « anti-abus » dont les effets vont se matérialiser en 2020 lors de la déclaration des revenus 2019.

Sur sa déclaration 2020, le propriétaire déduira la moyenne des travaux payés en 2018 et en 2019

Lors de la déclaration des revenus fonciers, en mai prochain, le propriétaire ne pourra pas se contenter de déduire les travaux payés en 2019, comme d’ordinaire.

Il devra faire une moyenne des travaux payés en 2018 et en 2019. C’est le montant de cette moyenne qu’il pourra déduire. Elle se calcule immeuble par immeuble.

S’il a réalisé des travaux en 2018, cette règle lui sera favorable car il va récupérer une déduction égale à 50 % de ces travaux.

A l’inverse, pour les travaux réalisés en 2019, il sera pénalisé car sa déduction ne portera que sur la moitié des sommes payées.

Remarque : une règle particulière, différente, est également prévue pour les travaux payés via les provisions pour charges de copropriété.

Deux exemples pour mieux comprendre

    • Cas n° 1 : un propriétaire a payé 5 000 € de travaux en 2018 mais n’a payé aucun travaux en 2019. Lors de sa déclaration 2020, il pourra tout de même déduire (5 000 € + 0 €) / 2 = 2 500 €.
    • Cas n° 2 : un propriétaire a payé 500 € de travaux en 2018 et 3 000 € de travaux en 2019. Lors de sa déclaration 2020, il ne pourra déduire que (500 € + 3 000 €) / 2 =  1 750  €.

Une exception est prévue pour les travaux urgents

Cette règle de moyenne ne s’applique pas aux travaux d’urgence rendus nécessaires par la force majeure.

Cette exception s’applique à tous les travaux que le propriétaire ne peut pas différer dans le temps. Cela va des réparations urgentes, consécutives à un sinistre (incident climatique par exemple), jusqu’au cas de panne et de remplacement d’un équipement essentiel à la location (ex : panne rendant nécessaire un changement de chaudière).

Ces travaux d’urgence sont exclus de la règle de la moyenne.

S’ils ont été réalisés en 2018, cette exclusion est pénalisante pour le propriétaire qui ne pourra pas les déduire à hauteur de 50 % des revenus 2019.

S’ils ont été réalisés en 2019, l’exclusion est au contraire avantageuse pour le propriétaire qui pourra les déduire intégralement des revenus 2019.

Une autre exception est prévue pour les immeubles acquis en 2019

Si les travaux payés par le propriétaire en 2019 sont réalisés sur un immeuble acquis en 2019, ils sont exclus du régime de la moyenne. Ils sont alors intégralement déductibles des revenus 2019.

En effet, dans ce cas, le propriétaire ne possédait pas l’immeuble en 2018 (« année blanche »). On ne peut donc pas le soupçonner d’avoir repoussé des travaux sur 2019 pour des raisons d’optimisation fiscale !

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